주택관리업자 및 사업자 선정지침
◈ 주택관리업자의 선정, 지침 제2장
ㆍ입찰공고
입찰예정일로부터 14일 전(긴급입찰이나 재공고 입찰은 7일 전)까지 입찰공고 내용을 공동주택관리정보시스템(http://www.k-apt.go.kr)에 공개
ㆍ입찰공고 내용
- 주택관리대상물(세대수, 동수, 난방방식, 총 주택공급면적 및 부대·복리시설 등)
- 입찰 및 개찰의 일시·장소(현장설명회 실시 경우 일시, 장소 포함)
- 입찰서 및 제출서류의 마감시한
- 계약기간
- 입찰참가자격, 제출서류, 입찰가격 산출방법, 낙찰자 결정방법(적격심사제 실시 경우 평가배점표 포함) 및 계약체결 등에 관한 사항은 이 지침에 따른다는 내용
- 그 밖에 입찰에 부대되는 사항으로서 구성원 과반수의 찬성으로 입주자대표회의에서 의결한 사항
ㆍ참가자격의 제한
아래 해당의 경우 무효
- 주택법 제53조 제1항에 따라 등록하지 아니한 자
- 법 제54조 제1항에 따른 영업정지 처분을 받고 그 기간이 경과하지 아니한 자
- 국세 및 지방세를 완납하지 아니한 자
- 주택관리업 등록기준에 미달하는 자
- 해당 입찰과 관련하여 물품·금품·발전기금 등을 입주자, 사용자, 입주자대표회의의 구성원, 관리주체(직원 포함)에게 제공한 자
- 해당 공동주택의 입주자대표회의의 구성원(그 배우자 및 직계존비속을 포함한다)이 임원으로 소속된 주택관리업자
- 주택관리업자 선정과 관련하여 입찰담합으로 공정거래위원회로부터 과징금 처분을 받은 후 6개월이 경과되지 아니한 자
＊주택관리업자는 영업지역의 제한을 받지 아니함
ㆍ제출서류
- 주택관리업등록증 사본 1부
- 사업자등록증 사본 1부
- 법인등기부등본(개인은 주민등록등본을 말한다) 1부
- 국세 및 지방세 납세필증 사본 1부
- 주택관리업자가 본사에 보유한 주택관리사·기술능력 및 시설·장비 현황 1부
- 입찰공고일 현재 위탁하여 관리하고 있는 영 제48조 각 호에 따른 공동주택단지 관리실적 1부
- 직전 연도의 재무상태표 1부
- 평가배점표에 따른 제출서류 1부(적격심사제에 한함)
- 그 밖에 입찰에 필요한 서류
ㆍ입찰가격 산출방법
부가세 제외금액으로 함
ㆍ낙찰자 결정방법
최저낙찰제, 적격심사제(‘13부터 시행, 그 이전이라도 관리규약에 정하는 경우 가능)
- 동일가격으로 2인 이상 입찰 시, 동일 평가점수 시 추첨
- 일반경쟁입찰 시 2회차까지 유찰된 경우에는 3회차에 수의계약 가능
ㆍ계약체결
입주자대표회의를 대표하는 자가 계약, 감사 입회 가능
- 낙찰된 주택관리업자가 10일 이내에 계약을 체결하지 않는 경우에는 계약을 무효로 할 수 있음
- 입대의는 계약체결 시 주택관리업자로 하여금 4대 보험 가입증명서 및 계약이행보증금 등 서류 제출하게 해야 함
ㆍ선정결과 공개
선정시 업자 상호·연락처, 계약기간, 낙찰금액 등 공동주택관리시스템에 즉시 공개
◈ 공사 및 용역 사업자 선정, 지침 제3장
ㆍ입찰공고
관리주체(하자보수보증금으로 직접 하자를 보수하기 위하여 공사업자를 선정하는 경우에는 입주자대표회의)는 입찰예정일로부터 14일 전(긴급입찰이나 재공고 입찰은 7일전) 공동주택관리정보시스템에 공고
ㆍ입찰공고 내용
- 사업내용·규모·면적 및 사업기간 등 사업계획의 개요
- 입찰 및 개찰의 일시·장소(현장설명회 실시 경우 일시, 장소)
- 입찰서 및 제출서류의 마감시한
- 제19조에 따른 입찰참가자격의 제한에 관한 사항
- 평가배점표(적격심사제에 한함)
- 그 밖에 입찰에 필요한 사항
ㆍ입찰의 방법
경쟁입찰(최저가낙찰제 또는 적격심사제(‘13부터 시행, 그 이전이라도 관리규약에 정하는 경우에는 가능), 200만원 이하는 수의계약 가능
ㆍ현장설명회
입찰예정일 5일 전까지 현장설명회 개최 가능, 현장설명에는 아래 사항이 포함되어야 함
- 다음 각 목에 따른 서류
가. 경비용역 : 경비초소 및 경비구역 현황
나. 청소용역 : 청소범위 및 청소면적 현황
다. 소독용역 : 소독범위 및 소독면적 현황
라. 승강기유지관리 용역 및 공사 : 승강기 대수 및 시설현황
마. 지능형 홈네트워크 설비유지 용역 및 공사 : 지능형 홈네트워크 설비대수 및 시설현황
바. 각종 시설 및 보수공사 : 설계도서, 보수범위 및 보수방법
사. 건축물 안전진단 : 설계도서 및 안전진단범위
아. 그 밖의 용역 및 공사 : 용역 및 공사에 필요한 현황
- 입찰서 작성방법·제출서류·접수방법 및 입찰유의사항
- 낙찰자 결정방법
- 계약에 관한 사항
- 그 밖에 입찰에 관하여 필요한 사항
ㆍ참가자격의 제한
아래 해당의 경우 무효
- 사업종류별로 해당 법령에 따른 면허 및 등록 등을 마치지 아니한 자
- 해당 법령에 따른 영업정지 처분을 받은 자는 그 기간이 경과되지 아니한 자
- 국세 및 지방세를 완납하지 않은 자
- 사용자, 입주자, 입주자대표회의의 구성원, 관리주체(직원 포함)에게 물품·금품·발전기금 등을 제공한 자
- 해당 공동주택의 입주자대표회의의 구성원(그 배우자 및 직계존비속을 포함한다), 관리사무소장 또는 관리직원이 운영하는 사업자
- 사업자 선정과 관련하여 입찰담합으로 공정거래위원회로부터 과징금 처분을 받은 후 6개월이 경과되지 아니한 자
＊주택관리업자는 영업지역의 제한을 받지 아니함(해당 법령에서 영업지역을 제한하는 사업자는 예외)
ㆍ제출서류
- 사업종류별 관련된 면허증, 등록증 또는 이와 유사한 증명서 사본 1부
- 사업자등록증 사본 1부
- 법인등기부등본(개인은 주민등록등본을 말한다) 1부
- 국세 및 지방세 납세필증 사본 1부
- 사업자가 보유한 법정 기술인력·시설·장비 현황 1부
- 입찰공고일 현재 사업수행실적 1부
- 평가배점표에 따른 제출서류 1부(적격심사제에 한함)
- 그 밖에 입찰에 필요한 사항 1부
ㆍ낙찰자 결정방법
최저낙찰제 또는 적격심사제(‘13부터 시행, 그 이전이라도 관리규약에 정하는 경우에는 가능)
- 동일가격으로 2인 이상 입찰 시는 추첨
- 일반경쟁입찰 시 2회차까지 유찰된 경우에는 3회차에 수의계약 가능
ㆍ계약체결
관리주체는 공사 및 용역 사업자로부터 계약이행보증서(또는 갈음할 수 있는 서류)를 받아야 함
- 낙찰된 사업자가 10일 이내에 계약을 체결하지 않는 경우에는 계약을 무효로 할 수 있음
ㆍ선정결과 공개
해당 공동주택의 인터넷 홈페이지 또는 게시판에 즉시 공개
◈ 투찰 및 개찰, 지침 제5장
ㆍ개찰 및 낙찰
입주자대표회의 또는 관리주체가 입찰서를 개봉할 때에는 입찰에 참여하는 자 각 1인과 관리주체의 계약담당자 및 이해관계인이 참석한 공개된 장소에서 개찰
지침 개정에 따른 FAQ
Q 10-1 입찰서의 입찰가격의 아라비아 숫자와 한글숫자가 다른 경우 처리 방법
입찰서 입찰가격의 아라비아 숫자와 한글 숫자가 다른 경우에는 입찰서의 입찰가격 등 중요한 부분이 불분명한 경우에 해당하므로 입찰의 무효에 해당됨(지침 별표3 제3호)
Q 10-2 주택관리업자의 영업지역 제한이 가능한지?
주택관리업자 선정 시 영업지역은 제한하지 못하도록 규정되어 있으며(지침 제9조 제3항), 따라서 영업지역 제한은 불가
Q 10-3 주택관리업자(또는 공사 및 용역사업자) 참가자격 제한사유를 추가할 수 있는지?
주택관리업자 및 공사·용역 사업자 참가자격 제한사유를 “주택관리업자 및 사업자 선정지침”에 열거된 사항 외 임의로 추가할 수는 없음
다만 관리주체는 필요한 경우 현장설명회를 개최할 수 있고(주택관리업자 및 사업자지침 제18조 제1항), 동 설명회에서 용역 및 공사에 필요한 현황 등을 주택관리업자나 공사·용역 사업자에게 설명하여 당해 공동주택 관리에 필요한 사항을 주문하는 것이 필요한 점 등을 감안하여 현장설명회에 참석하지 않은 업체는 입찰에 참가하지 못하도록 입찰공고에 명시하는 것은 가능할 것
Q 10-4 사업주체가 선정한 주택관리업자를 다시 수의계약을 통해 선정할 수 있는지?
주택법 제43조 제1항에 따라 입주예정자의 과반수가 입주하기 전에 사업주체가 해당 공동주택을 주택관리업자에게 위탁하여 관리하고 있던 중에 입주예정자의 과반수가 입주함에 따라 입주자가 입주자대표회의를 구성하고 같은 조 제3항 및 같은 법 시행령 제52조 제4항에 따라 주택관리업자를 선정할 때 같은 법 시행령 제52조 제4항 단서에 따라 입주자 등으로부터 사전에 의견을 청취한 결과 입주자 등의 10분의 1 이상이 서면으로 이의를 제기하지 아니하고 입주자대표회의 구성원 3분의 2 이상의 찬성을 얻은 경우 사업주체가 선정한 종전의 주택관리업자를 수의계약으로 다시 해당 공동주택의 관리주체로 선정할 수 있음 <법제처 유권해석, 2012. 1.>
Q 10-5 새로 도입된 적격심사제의 시행시기는?
적격심사제는 2013. 1. 1.부터 시행됨. 다만 그 이전이라도 관리규약에 정하는 경우에는 시행 가능함 <지침 부칙 제2조>
Q 10-6 적격심사제가 도입되더라도 단지에서는 현행과 같이 최저(최고)낙찰제로 운용하고자 하는 데 방법은?
2013. 1. 1.부터 낙찰의 방법은 원칙적으로 적격심사제임(지침 제6조 제2항). 따라서 2013년 이후에도 현행과 같이 최저(최고)낙찰제로 입찰을 운용하고자 하는 경우에는 2013년 이전에 관리규약을 개정하여 최저(최고)낙찰제를 시행한다는 규정을 명시하여야 함
＊2013년 이전까지는 현행제도로 운용되므로 별도 조치 필요 없음
Q 10-7 공사나 용역의 성격에 따라 적격심사제와 최저낙찰제를 병행하고자 하는데 가능한지?
적격심사제와 최저낙찰제를 병행하고자 하는 경우에는 관리규약에 이에 관한 사항을 명시하면 가능(관리규약 조문안 예시: 각종 공사 및 용역의 사업자 선정은 적격심사제에 따른다. 다만 입주자대표회의에서 의결할 경우에는 최저낙찰제에 따른다)
Q 10-8 같은 용역(예 : 경비, 청소) 이라도 관리규약에 낙찰자 선정방식을 달리(적격심사제 또는 최저가낙찰제) 정할 수 있는지?
같은 용역이라 하더라도 단지 사정상 필요하다면 관리규약에 정하여 낙찰방법을 달리 정할 수 있음. (예 : 경비용역은 적격심사제에 따르고 청소용역은 최저낙찰제에 따른다)
Q 10-9 적격심사제 표준평가표의 평가항목 및 점수를 단지 사정에 따라 달리 정할 수 있는지?
적격심사제 표준평가표의 평가항목 및 점수는 단지 사정에 따라 관리규약에 정할 경우 변경할 수 있음. 다만 입찰가격 배점은 최소 30점임 (별표 5, 6 비고 1)
＊예를 들어 표준평가표 중 기업신뢰도에 3개 항목(신용평가등급, 행정처분건수(세대당), 만족도 점수)이 있으나 관리규약에 정할 경우 추가하거나 빼는 것도 가능함
Q 10-10 적격심사제의 평가항목 및 점수 등을 관리규약에 별도로 정하지 않는다면 지침상 표준평가표의 내용이 그대로 적용되는지?
적격심사제 평가항목 및 점수 등에 관해 관리규약에 별도로 정하지 않는다면 지침상 표준평가표의 내용이 그대로 적용되는 것임
Q 10-11 주택관리업자 선정을 위한 적격심사제 표준평가표 중 평가내용 ‘행정처분(세대당)’을 관리규약에 규정할 때 ‘세대당’ 기준을 삭제하고 ‘행정처분 전체 건수’로 평가내용을 변경할 수 있는지?
적격심사제 표준평가표의 평가항목 및 점수는 관리규약에 정할 경우 단지 사정에 따라 변경할 수 있으므로(별표 5, 6 비고 1), 상기와 같이 평가항목의 내용의 일부 변경도 가능함
Q 10-12 적격심사제 표준평가표의 비고란의 기준도 정할 수 있는지?
적격심사제 표준평가표의 비고란의 기준은 단지 사정에 따라 달리 정할 수 없음
Q 10-13 ‘주택관리업자 적격심사제’ 지침 제11조의 입찰가격은 무엇을 의미하는지?
입찰가격은 해당 단지에서 주택관리업자와 계약 추진 시 계약금액을 의미하는 것으로서 위탁관리수수료로만으로 할 수도 있고 직원에 대한 인건비 등을 포함한 금액으로 할 수도 있는 등 단지 사정에 따라 자율적으로 정할 수 있는 것임
Q 10-14 ‘주택관리업자 적격심사제’ 주택관리업자 적격심사제 표준평가표의 입주자 등 만족도 평가 평균점수 적용은 현재 가능한지?
주택관리업자에 대한 입주자 등 만족도 평가는 현재 주택법 시행령 개정을 통해 그 근거를 마련 중(2012. 11월경 공포 예상)이며 향후 주택법 시행령 개정안이 공포되어 만족도 평가가 이루어진 후 적용될 수 있는 항목임(현재는 0점 배점)
Q 10-15 ‘주택관리업자 적격심사제’ 주택관리업자 적격심사제 표준평가표 중 협력업체와의 공생발전지수는 무엇을 의미하는지?
주택관리업자 적격심사제 표준평가표 중 협력업체와의 공생발전지수는 경비, 청소 등에 대해 별도 용역을 하는 경우 동 업체와 협력할 수 있는 방안을 창의적으로 제시하고 실행할 수 있는 사업계획에 대해 부여하는 점수임
Q 10-16 ‘주택관리업자 적격심사제’ 주택관리업자 적격심사제 표준평가표 중 신용평가등급 확인서를 발급하는 회사는?
신용평가등급 확인서를 발급해주는 회사는 금융감독원 홈페이지 업무자료에 등재되어 있으며 현재 나이스디앤비, 나이스신용평가정보, 서울신용평가정보, 이크레더블, 한국기업데이터 5개 업체로 파악하고 있음
☞ 응찰당시, 발급업체를 다시 확인할 필요 있음
※ 기업신용평가등급 확인
ㆍ근거법령 : 신용정보의 이용 및 보호에 관한 법률 제2조[시행 2011. 9.30] [법률 제10465호, 2011. 3.29, 타법개정]
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
5. “신용정보회사”란 신용정보업을 할 목적으로 제4조에 따라 금융위원회의 허가를 받은 자를 말한다.
8. “신용조회업무”란 신용정보를 수집·처리하는 행위, 신용정보주체의 신용도·신용거래능력 등을 나타내는 신용정보를 만들어 내는 행위 및 의뢰인의 조회에 따라 신용정보를 제공하는 행위를 말한다.
Q 10-17 ‘주택관리업자 적격심사제’ 주택관리업자 적격심사제 표준평가표 비고란에 관리실적이 없는 경우 입찰참가자의 평균 관리 단지수를 적용하는데 관리실적이 있으나 미미하여 그 관리실적을 포기하고, 평균관리단지수를 적용할 수 있는지?
비고란의 관리실적이 없는 경우는 관리실적이 본질적으로 있을 수 없는 신생기업을 의미하는 것이며 관리실적이 조금이라도 있는 경우에는 해당 관리실적을 적용하여야 하는 것이며 평균 관리실적을 적용할 수는 없음
Q 10-18 ‘주택관리업자 적격심사제’ 지침 별표5의 비고 기술자등 보유항목이나 장비 보유항목에서 같은 기술자 등이나 장비를 복수로 보유할 경우 복수로 인정하는지?
기술자나 장비의 경우 복수로 인정하거나(예 : 전기기사가 2명일때 2명으로 인정) 또는 복수의 경우 1명으로만 인정할지(예 : 전기기사가 2명이라도 1명으로만 인정)는 관리규약에 정하는 바에 따름(평가항목 및 점수를 달리 정할 수 있는 점(지침 별표5 <비고1> 1호) 감안)
Q 10-19 입주자대표회의에서 주택관리업자 선정시 그 주택관리업자가 경비나 청소 용역업체를 수의계약에 의해 업체 선정이 가능한지?
공동주택의 관리주체는 경비, 청소 등 용역을 위해 사업자를 선정할 경우에는 경쟁입찰(최저낙찰제, 적격심사제)에 의하도록 하고 있으므로(지침 별표4) 수의계약으로 업체 선정은 불가. 따라서 경쟁입찰(최저낙찰제, 적격심사제)에 따라 경비나 청소등 용역업체를 선정하여야 함. 이 경우 적격심사제에 따를 경우에는 주택관리업자가 평가표를 평가하되 관리규약에 정한 평가표에 따라야 함
Q 10-20 공사 및 용역의 입찰공고는 어디에 하는지?
공사 및 용역의 입찰공고의 경우 지침 개정(2012. 9. 11.) 전에는 일간신문, 입찰전문사이트 등에 가능하였으나 현재는 공동주택관리정보시스템(www.k-apt.go.kr)에 반드시 공고하여야 함(일간신문 등에 병행하여 공고하는 것은 가능)
Q 10-21 단지 사정상 예산이 한정되어 있는 경우 입찰가격 상한을 미리 정하여 공고할 수 있는지?
단지 여건에 따라 예산이 한정되는 등 필요가 있다면 입찰공고 시 입찰가격 상한을 공고할 수 있음. 이 경우 사전에 건축사, 기술사 등 전문가의 확인 후 가능함(지침 제16조 제2항)
Q 10-22 공사 및 용역 사업자 선정 시 위탁관리를 할 경우, 계약당사자가 누구인지?
지침 별표4에 따라 용역이나 공사의 계약자는 관리주체이며(하자보수공사는 제외) 관리주체는 위탁관리 시 주택관리업자이므로(주택법 제2조 제14호) 주택관리업자가 계약자가 됨. (단, 주택관리업자가 소속 직원인 관리사무소장에게 계약권을 위임(대리)한다면 관리사무소장이 계약할 수 있을 것임)
Q 10-23 알뜰시장 주관업자나 재활용품 수거업자 선정 시 수의계약에 의한 재계약이 가능한지?
계약기간이 만료되는 기존 사업자(공사 사업자 제외)의 사업수행실적을 평가하여 다시 계약이 필요하다고 입주자대표회의에서 의결하는 경우에는 수의계약이 가능함 (지침 별표2)
Q 10-24 주택관리업자 선정 시 적격심사제 평가표의 평가배점표의 예시를 들면?
표준평가표의 관리능력-기업신뢰도-행정처분 건수의 평가배점표의 예시를 들면 아래와 같음
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☞ <1안> 10만 세대를 관리하는 갑 주택관리업자가 최근 3년간 15건의 행정처분을 받았다고 하면 15건/10만세대→7.5건/5만세대이므로 5점에 해당
☞ <2안> 10만 세대를 관리하는 갑 주택관리업자가 최근 3년간 15건의 행정처분을 받았다고 하면 15건/10만세대→7.5건/5만세대이므로 4점에 해당
＊5만 세대를 기준으로 한 것은 예시이며 변경 가능(다만 1세대로 할 경우에는 소수점 이하 자리가 많아 계산에 불편 예상(예 : 0.0001/세대))
동 FAQ는 해당 질의사항에 국한되므로 개별 사실관계의 차이 등에 기인한 유사사례인 경우에 본 회신내용과 다른 해석이 있을 수 있습니다.
※본 내용에 오류가 있는 경우에는 주택건설공급과로 문의
한국아파트신문사
kslee@hapt.co.kr