■ 공동주택 하자심사·분쟁조정委 정 홍 식 위원장

 

현재 전국에 아파트 등 공동주택은 약 999만호로 이에 따른 공동주택 하자와 관련한 분쟁이 급속히 증가하고 있다. 아파트 등에서 하자분쟁이 확산, 장기화되면서 입주자와 사업자 간 갈등의 골이 깊어지고 서로가 많은 시간적·경제적 비용을 부담하고 있는 실정이다. 이에 지난해 10월 국토해양부는 공동주택 하자심사·분쟁조정위원회(이하 위원회)를 열고 본격적인 분쟁조정업무를 시행하고 있다. 이를 통해 아파트 등 공동주택에 거주하는 입주민, 시공사 등은 하자로 인해 분쟁이 발생하는 경우 위원회를 통해 효율적으로 해결할 수 있는 길이 열리게 됐다. 법무법인 화인의 변호사이자 위원회를 이끌고 있는 정홍식 위원장을 만나 공동주택 하자분쟁의 근본적인 원인과 이를 해결하기 위한 방법 및 앞으로의 계획에 대해 들어봤다.

 
 
 
 
 

#민간, 법조계, 산업계 등 전문가 15명으로 구성된 하자심사·분쟁조정위원회의 역할은?

위원회는 주택법 제46조의 2에 의거해 공동주택의 하자 여부 판정, 하자담보책임 및 하자보수 등에 대한 공동주택 입주자와 사업주체 간의 분쟁을 조정하는 역할을 하고 있으며 위원회와 소위원회로 구성돼 역할을 분담하고 있습니다.
사건이 사무국에 접수되면 위원회의 간사는 사건의 검토의견서를 첨부해 해당 소위원회에 회부하고 소위원회에서는 해당 사건에 대해 검토 후 정식조정 전에 양 당사자에게 우선 합의할 것을 권고하고 있습니다. 소위원회의 합의권고를 수락하지 않거나, 합의권고를 거칠 필요가 없다고 판단되는 사건은 사무국에서 사실조사 등을 거쳐 위원회에 해당 안건을 상정합니다. 조정절차에 따라 안건이 상정되면 위원회에서는 상정된 안건을 심의·의결해 조정결의서를 작성하고 각 당사자에게 통보하는 역할을 합니다.
 
 
 
#하자심사·분쟁조정위원회 출범 이후 하자심사 현황은?

위원회는 출범 초기인 2009년 3월부터 지난해 9월까지 1년 6개월 동안 국토해양부에서 직접 운영했으며, 이 기간 중에는 총 23건이 접수돼 불응·취소 등의 심사가 20건, 합의 종결된 3건의 실적이 있었습니다.
지난해 10월 이후부터 위원회 지원기능을 강화하기 위해 운영사무국을 설치·운영하고 있으며 사무국 설치 후 6개월이 경과된 현재까지 총 151건의 신청건수가 접수되는 등 점점 증가 추세에 있습니다.
신청 접수된 151건 중 47건이 진행 중에 있고 104건이 종결됐습니다. 종결된 104건 중 피신청인의 불응이 52건, 서류미비 등에 따른 반려·취하 15건, 당사자 간 보수합의에 따른 취하 27건, 위원회 개최를 통한 조정합의가 10건으로 나타나 분쟁조정 신청 후 당사자 간의 합의점을 찾아 분쟁이 해소된 것이 약 36%에 이를 정도로 분쟁해결에 많은 도움이 되고 있는 것으로 판단하고 있습니다.
 
 
 
#주요 하자 심사사례 및 하자유형은?

입주자 개인이 신청한 전용부분에 대한 사례와 단지 전체가 신청한 전용 및 공용부분의 사례로 나눠 볼 수 있습니다.
입주자 개인이 신청한 경우로서 2008년 준공 이후 가구 내부에 발생되는 결로로 인해 분쟁이 지속된 경우를 예로 들자면 가구 내부에 결로가 발생할 경우 입주자와 시공자 간의 견해차이가 극명하게 갈라집니다. 입주자의 경우 가구 내에 발생한 모든 결로는 시공불량이라 주장하고, 시공자의 경우 시공은 도면대로 적법하게 진행됐으며 가구 내부에서 습도를 지나치게 유발시키거나 환기를 미흡하게 해 발생됐다고 주장하게 됩니다. 이 건의 경우 위원회의 조정으로 입주자는 가구 내 환기를 충분히 할 수 있도록 하고, 시공사는 일부 단열재 시공이 미흡한 부분에 단열보수공사를 하도록 조정해 원만히 해결된 사례입니다. 
입주민 전체가 참여한 Y아파트의 경우 2007년 10월에 준공됐으나 균열, 누수, 마감재 손상 등 하자보수가 원만히 진행되지 않아 입주자대표회의에서 14회에 걸쳐 하자보수를 촉구하는 내용증명을 발송하는 등 4년간 하자분쟁이 지속됐습니다.
집단 분쟁이 발생하면 다수인 입주자의 견해가 서로 달라 분쟁 종결에 더욱 어려움을 겪습니다. 현장 사실조사결과 담보책임기간이 경과된 사항이 다수 있었고 책임소재가 불분명한 사항이 있는 것으로 확인돼 위원회에서 양자 간의 양보사항과 절충안을 제시해 하자보수범위와 보수내용에 합의함으로써 하자분쟁을 종식시킨 사례 등이 있습니다.
공동주택에 발생하는 주요 하자유형은 균열, 누수, 결로, 설계도면과 현상의 불일치, 조경수 고사, 기계설비, 전기설비 등이 있으며 일부 사건 중 미관상 및 위생상의 문제제기 사건도 있지만 계절적인 환경요인이 주를 이루고 있습니다.
 
 
 
#아파트 등 공동주택의 하자분쟁에 대한 근본적인 원인은?

하자분쟁이 급증하는 근본적인 원인은 매우 복잡하고 다양해 구체적인 원인을 ‘이것이다’라고 단정 짓기는 어렵습니다.
우선 아파트 1개동을 완공하는데 흔히 하는 얘기로 약 1만개의 공종이 결합돼야 완공된다는 말에서 알 수 있듯이 각각의 수많은 공종에 대해 입주자와 사업주체 간에 견해가 엇갈릴 수 있습니다. 예컨대 현재 나타나 있는 불량상태가 사용상 불량인지, 내구연한이 다 돼 발생됐는지, 시공불량 또한 재료로 인한 불량인지 등에 대해 견해가 다를 수 있기 때문입니다.
둘째로 삶의 질에 대한 기준이 높아지면서 입주자의 기대치가 높아진 점 또한 원인이라 볼  수 있습니다.
셋째로 인터넷의 발달로 어느 정도 전문영역에 속했던 건축부분에 대한 일반 입주자의 식견이 매우 높아지면서 보이는 부분에 그치지 않고 보이지 않는 부분에 대해서도 지적하는 사례들이 많이 나타나고 있습니다.
넷째는 결함에 대한 배상 등의 판결이 상이하게 나타나고 있는 부분을 발췌해 이를 이용, 분쟁을 부추겨 이익을 창출하려는 경우도 늘어나고 있으며 입주자 측에서 집단적으로 무리하게 문제를 만드는 경우도 있다고 생각합니다.
또한 법의 점진적 개선 및 시공기술의 보완 등으로 해결돼야 할 측면도 있다고 봅니다.  
 
 
 
#급증하는 공동주택 하자분쟁을 효율적이고 원만하게 해결하기 위한 방법이 있다면?

우선 하자분쟁조정제도를 정비해 환경분쟁조정법과 같은 공동주택하자분쟁조정법을 운영하는 방안을 강구해야 할 것입니다. 하지만 무엇보다 우선시 해야 할 것은 현재 위원회에서 운영하고 있는 사무국의 영역을 확대해 나가야 합니다.
현재까지 위원회를 운영해 온 방법을 살펴본 결과, 하자의 근본적인 원인을 찾고 이를 원만히 해결하기 위해서는 전문기술진이 현장을 찾아 세부적인 확인과 함께 보수방안을 강구해 합의하는 방법이 가장 효율적입니다.
하지만 현재 전국에서 접수되는 다양한 하자를 감당하기에는 전문기술진이 턱없이 부족해 하자문제를 해결하는데 한계가 있습니다. 하자 문제가 법원의 소송으로 확대될 경우 시공사와 입주자는 비용과 시간의 손실이 막대할 뿐만 아니라 국가적으로도 엄청난 소모가 발생하고 있기 때문에 보다 더 적극적인 활동을 할 수 있도록 관계법의 개선과 기술 및 행정인력의 확대, 정부의 예산 지원이 절실합니다.
특히 분쟁조정의 구속력이 없어 문제가 되고 있는 것을 보완하기 위해 위원회 사무국에 보다 더 강제적인 권한을 부여해야 합니다.
이와 더불어 하자판정기준을 객관화 할 수 있는 매뉴얼을 만드는 것입니다.
입주자와 사업주체가 모두 공감하고 동의하는 매뉴얼이 만들어진다면 자연스레 하자분쟁이 줄어들고 당연히 하자소송도 줄어들게 될 것입니다. 이를 위해 위원회에서도 학계에 의뢰해 하자판정매뉴얼을 보다 공정하고 쉽게 만들기 위해 최선의 노력을 다 하고 있습니다. 하지만 하자판정매뉴얼 기준안은 연계된 각종 법과 기준, 여러 분야별 학회와의 상호협력을 통해 각각의 전문분야별에 따른 의견 수렴이 필요합니다.
또한 미비하다고 판단되거나 학계나 산업계에서 우려하는 부분에 대해 지속적으로 연구해 의문을 해소해야 하는 등의 과정을 거쳐 단계적으로 완성된 연구 결과를 현장에 적용하면서 문제점을 살펴보는 과정 등이 필요하기 때문에 후에 기준으로 검토해야 할 것으로 생각합니다.
 
 
 
#하자심사·분쟁조정위원회가 앞으로 나아가야 할 방향과 올해 계획은?

위원회가 나아가야 할 궁극적인 방향은 하자로 인한 분쟁을 예방하기 위해 하자에 대한 판정 기준을 마련함과 아울러 선진국의 분쟁조정제도의 연구와 이를 통한 실효성 있는 분쟁처리제도의 정착을 통해 입주자 등의 주거생활 안정과 사업주체의 경영효율을 제고하는 데 기여하는 것입니다.
올해 계획은 우선 현재 진행되고 있는 위원회의 운영절차 개선, 신청인 및 피신청인의 불편 사항 개선과 적극적인 홍보를 통한 업무량 확대와 함께 이를 보다 더 적극적으로 추진하고 활성화하기 위한 사무국의 필요인력 증원과 예산확보입니다.
앞으로 위원회는 폭넓은 전문지식과 풍부한 경험을 바탕으로 분쟁조정 신청 건에 대해 과학적 사실조사를 바탕으로 합리적이고 투명한 조정안을 제시함으로써 입주자와 사업자가 다 같이 공감하는 상생의 분쟁조정을 실현해 나갈 것입니다.
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