■ 서울시의회 인 택 환 의원
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주택관리사보 시험 제1회 출신으로 대한주택관리사협회 초대 부회장을 역임한 인 의원은 20년 넘게 공동주택 관리현장에서 갈고 닦은 경험을 바탕으로 서울시의회에서 공동주택 관리와 관련한 올바른 정책 제안에 한몫을 하고 있다. 인 의원을 만나 향후 공동주택 관리제도의 개선방향에 대해 들어봤다.
20년 넘는 현장 경력으로 공동주택 관리정책 제안에 한몫
#서울시에서 공동주택 관리와 관련한 다양한 행정을 펼치고 있는데 이에 대한 의견은?
서울시의 공동주택 관리정책 방향에 대해 바람직하다고 생각한다. 아울러 서울시의회에서 이와 관련한 예산을 확보하는데 앞장섰다. 서울시의회 간담회 석상에서 의원들에게 비용대비 효과가 클 것이라고 설득하는 것에 노력을 아끼지 않았다.
지금까지 주택정책은 신축주택의 보급률에만 신경을 썼는데 이제는 관리, 특히 질적인 관리에 집중해야 할 때다. 양적인 주택 증가에만 관심을 가졌던 시대에서 벗어나야 할 시기로 지자체에서 나서 선도적인 역할을 해야 한다는 요구가 목까지 차있는 상황이었다. 이러한 시기에 서울시에서 구체적으로 질적 관리에 대한 모범적인 답안을 제시한 것이라 본다.
또한 비리로 얼룩진 아파트 관리현장에 입주민의 관심을 유도해 커뮤니티를 조성한다면 비리를 차단할 수 있는 기초적인 분위기는 형성될 수 있다. 여기에 우수관리단지 선정 등 적극적인 행동으로 아파트의 질적 관리와 화합을 이끌어 낼 수 있고 이러한 노력들이 복합적으로 어우러져 모두가 원하는 살기 좋은 아파트를 만들 수 있을 것이다.
#최근 서울시에서 재건축 허용연한은 40년이 합리적으로 허용연한의 단축보다 공동주택 관리제도 개선의 필요성을 강조했는데 이를 위해 관리현장에서 필요한 것은?
과거 자재도 불량하고 시공방법도 선진화하지 못해 지은 지 20년이 지나기도 전에 슬럼화되는 경향이 있었다.
그러나 건축기술의 발달로 이제는 제대로 잘 지어진 아파트가 대부분이다. 감독도 시스템화 돼 하자가 있는 집은 드물다.
외국에서는 50년을 넘어 100년 넘게 주택을 사용하는데 우리나라에서는 20년을 한도로 재건축을 하는 것은 문제가 있다는 의견이 제기됐고 이후 40년으로 재건축 허용연한을 정했더니 너무 긴 것이 아니냐는 민원이 빗발쳐 이에 다시 재검토가 이뤄진 것이다. 재건축 허용연한은 40년이 적정하다고 생각한다. 그러나 원칙적으로는 찬성하나 예외 없는 원칙은 없다고 본다.
일본에서 일어난 지진을 볼 때 내진설계의 중요성이 한층 더 강조되고 있다. 우리나라에는 내진설계가 제대로 된 아파트가 드물다.
특히 내진설계를 형식적으로나마 받지 않은 아파트 중 지은 지 40년 이내의 아파트도 있다.
이는 재산증식 차원이 아니라 안전에 대한 문제로 이 부분은 구제해야 한다. 현재 서울시의회에서는 이와 관련한 조례가 준비 중이다.
너무 빠른 재건축은 국가적으로 자원낭비와 환경파괴라는 큰 피해를 준다. 때문에 관리부분에 대한 세심한 관심이 필요하다.
특히 공동주택 관리가 현장에서 잘 이뤄지기 위해서는 무엇보다 사는 사람들의 집에 대한 인식의 변화다. 대부분 집은 거쳐 가는 곳, 투기의 대상으로 보며 ‘내 것도 아닌데’라는 생각에 애착이 없다. 그러나 문제가 발생하고 나서 고치려면 이미 늦는다. 사전보수, 사전관리를 강조하고 싶다.
집을 거주개념이 아니라 투기 대상이라는 인식이 짙어진 현재, 사람들의 생각을 바꾸는 것이 쉽지는 않지만 예방적 보수만이 관리현장에서 가장 필요한 것이라고 본다. 장기적으로 보면 입주민 재산증식에도 도움이 될 것이다.
#아파트 관리현장에서는 최근 국토해양부가 지침으로 내놓은 최저가낙찰제에 대한 찬반 의견이 분분한데….
아파트 관리에서 가장 문제는 비리다. 서울시에 지난해 비리로 고발된 것이 3,000건이 넘는다는 보고를 받았다.
사실 비리의혹은 돈과 관련한 부분에서 나오는 경우가 많다. 이러한 부분을 해결하기 위해 국토해양부에서 제시한 최저가낙찰제에 대해 문제가 많다는 의견도 있지만 그만한 대안도 없다고 생각한다.
아파트 관리현장에서 일을 하다 보면 필요 없는 공사, 과대·확장된 공사, 능력보다는 인맥으로 얽힌 업체선정 등으로 입주민 간 불신이 커지는 경우가 다반사다. 이 중 업체선정은 비리의 온상이라고 말해도 지나침이 없다. 이 때문에 입주민 간 화합이 깨지고 불신이 증가한다.
일부 업체와 동대표는 최저가라고 반대를 하고 있지만 적정한 업자 선택은 매우 주관적이다. 때문에 일 잘하는 업체를 선택하는 것이 아니라 입맛(?)에 맞는 업자를 선택하기 일쑤다.
또한 비리로 얼룩진 아파트는 제대로 관리가 안 되는 경우가 많은데 그러다 보니 잘하는 업체가 아니라 인맥관계로 형성된 업체를 선정해 다양한 문제가 발생한다고 본다. 물론 최저가낙찰에도 문제가 있지만 차단장치를 보완하면 된다. 그 방안 중 하나로 보다 강화된 제한경쟁입찰을 제안한다. 자본금, 기술자, 실적, 시공능력 평가 등을 까다롭게 정해 업체를 선정하고 이후 철저한 감독이 필요하다. 최저가낙찰제의 문제점을 어느 정도 관리할 수 있는데 문제가 많다는 것에만 초점을 맞춰 무조건 반대만 하는 것은 옳지 않다.
물론 국토부에서는 이러한 현장의 상황을 제대로 파악한 후 보완방법을 제시해 현장에서 혼란이 없도록 빠르게 대처해야 할 것이다.
#공동주택 관리제도의 발전을 위해 개선해야 할 사항은?
우선 서울시를 비롯한 각 행정기관의 주택 전담 직원이 너무 적게 배치돼 있다는 점이다. 또 2년마다 보직이 전환돼 전문성이 부족하기 마련이다. 이러한 상황에서는 소극적인 행정이 될 수밖에 없다. 주택관리 전문 인력을 늘려 진취적인 방향으로 공동주택 관리제도를 이끌 필요가 있다.
소규모 공동주택에 관해서도 시급히 개선해야 한다. 나 홀로 아파트 등 관리 사각지대에서 체계적인 관리를 받지 못하는 소규모 공동주택 입주민은 똑같은 세금을 내고도 혜택을 누릴 수 없는 것이다.
이에 대한 개선책으로 의무관리대상 공동주택 범위를 100가구 이상으로 엘리베이터가 있거나 중앙난방방식인 아파트로 확대해야 한다.
아울러 100가구 미만 아파트에 대해서는 지역공동관리 등으로 체계적인 관리가 필요하다.
일부에서는 관리비 부담에 대해 우려하는 바도 있지만 공동주택 관리 전문가인 주택관리사에 의한 체계적인 유지관리가 이뤄진다면 장기적으로 볼 때는 입주민에게 도움이 될 것이다. 또한 국가 자산을 보호하는 공적인 이익도 있을 것이라고 본다.
설희선
hsun@hapt.co.kr