■ 한국건설정보 김 상 연 이사


 
지난해 7월 6일 국토해양부가 주택관리업자 및 사업자 선정지침을 고시한 이후 아파트 등 공동주택 관리현장에서는 최저가낙찰제 등을 둘러싼 부작용으로 혼란을 초래하고 있다. 최저가낙찰제의 취지는 동일한 수준 및 품질이라면 그 중에서 최저가를 제시한 업체를 낙찰한다는 것이다. 하지만 그 기준이 제시되지 않아 최저가낙찰제의 폐해가 나타나고 있는 상황이다. 이에 대해 지방자치단체 및 전국 상공회의소 등에서 전자입찰 실무를 주제로 다년간 강의를 해오고 있는 한국건설정보 김상연 이사는 최저가낙찰제가 오용되고 있는 현실을 안타까워하면서 “주택관리업자 및 사업자 선정지침의 미비한 점을 보완함으로써 그 본래의 취지를 살려야 한다”고 강조한다.
 
 
 
 
 
 

 
국토부는 공동주택 관리현장을 개선하기 위해 지난해 주택법령을 대폭 개정하면서 주택관리업자 및 사업자 선정지침을 고시한 바 있다. 김 이사는 “물론 국토부가 주택관리업자 및 사업자 선정지침을 만들게 한 원인을 제공한 것은 아파트 등 공동주택 관리현장이지만 지침에도 문제가 있다”며 “지침이 공동주택 관리현실을 반영하기에는 아직 미흡하다”고 지적한다.
 
 
 
입찰 참여업체 수 제한 등 지나쳐
아파트 현실 고려해 미비점 보완해야

 
지침에 있어서의 문제점으로 우선 입찰 참여업체 수를 지나치게 제한했다는 점을 꼽는다. 즉, 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법령 또는 지방자치단체를 당사자로 하는 계약에 관한 법령 등을 봐도 입찰은 2명 이상의 유효한 입찰로 성립한다고 돼 있으며, 제한경쟁입찰, 일반경쟁입찰, 지명경쟁입찰 여부와 상관없이 2명 이상이 경쟁을 유지하면 입찰은 성립한다. 하지만 아파트에 적용해야 하는 부분은 이와 다르다는 것이다. 주택관리업자 및 사업자 선정지침에 따르면 일반경쟁입찰에 한해서만 2명 이상이 참여해야 유효하며 제한경쟁입찰은 5명 이상이 경쟁에 참여해야 하고 지명경쟁입찰도 5명 이상에 내용증명으로 통보해 3명 이상이 입찰에 참가해야 성립하도록 제한하고 있다.
김 이사는 “이는 기본적인 입찰의 정의를 훼손하는 제한으로 모순”이라며 “극소수의 담합이나 부정적인 면을 통제하기 위해 강제화하다보니 너무 지나친 조건을 제시한 것으로 아파트 관리현실과는 괴리가 있다”고 주장한다.
그러면서 “지명경쟁입찰의 경우 내용증명을 다 보내야 한다는 점 또한 지나친 통제며 국가 및 지방자치단체를 당사자로 하는 수의계약의 운영요령과 비교했을 때도 지침에서 밝힌 수의계약 내용의 조건은 지나친 면이 있다”고 덧붙인다.
입찰공고를 게시하는 기간에 대해서도 문제점으로 언급한다. 지침에서는 입찰예정일로부터 14일 전까지 공고하라고 돼 있는데 비해 국가의 경우 통상적으로 10일로 정하고 있다는 것이다. 김 이사는 “국토부가 지침을 고시한 취지는 충분히 알지만 어느 정도 보완이 필요할 것으로 보인다”고 전한다.
 
 
 
오도되고 있는 최저가낙찰제
동일 품질 기준으로 판단

 
아파트에서는 견적에 의한 방법에 거의 의존하고 있다. 하지만 업체들이 뽑아주는 견적의 내용은 뭉뚱그려 있을 뿐 구체적인 내용을 정확하게 산정하고 있지 않다는 점은 치명적인 문제다. 그렇다보니 지침에서 밝힌 최저가낙찰제가 오도되고 있는 것이다. 김 이사는 주택관리업자 및 사업자 선정지침 시행 이후 최저가낙찰제에 의해 낙찰자를 결정하면 품질이 너무 형편없어지는 것이 아닌가라는 질문을 아파트 입주자 등으로부터 자주 받는다고 한다. 제값을 주더라도 원하는 수준의 품질을 보장받고 싶다는 것. 김 이사는 “이는 최저가낙찰제를 오해한 것으로 동일한 수준이었을 때를 기준으로 해야 한다”며 “같은 가격이면 품질이 좋거나 동일한 품질에서 가격이 싼 것을 선택하라는 의미”라고 설명한다.
이어 최저가낙찰제도는 제일 싼 업체를 낙찰자로 결정하겠다는 것인데 예정가격 이하를 낙찰자로 할 수 있도록 하는 안을 제안한다. 김 이사는 “국가에서는 예정가격을 만들어 입찰금액이 예정가격 이하여야 낙찰을 결정하는데 아파트에는 이러한 시스템이 없다”며 “업체 간 담합할 수 있는 여지를 차단하기 위해서라도 필요하다”고 주장한다. 예를 들어 장기수선계획에 의해 공사비용으로 1억원 정도를 예정했다면 입찰금액이 그것보다 초과해서는 안 된다는 문구를 넣기만 하면 된다는 설명이다. 
김 이사는 “국가에서는 예정가격보다 비싼 것은 안 된다고 탈락시키고 있는데 아파트에서는 상한선을 긋지 못하게 하고 있다”며 “예정가격을 변형해 배정예산 이상은 탈락시킬 수 있도록 제도를 보완해야 한다”고 제시한다.
이때 배정예산을 공표하게 되면 업체 간 담합을 할 수 있기 때문에 이 부분에 대한 관리가 필요하다. 이는 직접입찰 같은 경우에는 노출될 가능성이 있지만 전자입찰에서는 보호가 가능해 우수한 품질을 저가에 수주할 수 있게 되는 것이다. 김 이사는 “최저가낙찰제도는 발주자 입장에서는 좋은 제도로, 다만 오용될 수 있는 위험이 있다”고 우려한다. 
1994년 성수대교 붕괴, 1995년 삼풍백화점 붕괴 등은 최저가낙찰제도 폐해의 단적인 예로 거론된다. 이러한 대형사고 이후 국가는 최저가낙찰제의 문제점을 보완한 제도인 제한적 최저가낙찰제도 또는 적격심사낙찰제도를 도입해 적용하고 있다. 이는 예정가격의 일정한 범위 이하를 쓰면 덤핑으로 떨어뜨리겠다는 제도로, 업체들이 지나친 경쟁을 하더라도 일정한 범위 안에서 경쟁을 벌여 부실공사 등을 예방할 수 있다. 또한 적격심사낙찰제란 해당 업체가 계약을 완공할 능력이 있는가를 심사하는 것으로 부채비율 등을 감안해 일정한 점수가 넘어가면 그 업체와 계약해도 무방하지만 그 범위를 벗어나면 2순위 업체와 계약을 하게 된다.  
김 이사는 “아파트 입찰제도가 최저가낙찰제에서 더 나아가 제한적 최저가 내지 적격심사제도로 발전하길 기대한다”며 “다만 지금은 최저가낙찰제만을 택하고 있으므로 본래의 도입취지를 잘 살릴 수 있도록 지속적인 입안을 통해 지침을 보완함으로써 최저가낙찰제가 원활하게 이뤄질 수 있도록 해야 한다”고 강조한다. 
특히 최저가낙찰제도를 개선하기 위해서는 우선 상한선부터 그어야 한다고 제안한다. 이와 함께 “현재는 업체가 제시한 견적에 대부분 의존하다보니 일정한 품질을 구분하기가 쉽지 않아 혼란을 초래하고 있다”며 “어떤 기준에서 최저가낙찰을 해야 하는지 국토부가 나서서 가이드라인을 제시해야 한다”고 말한다.
 
 

투명한 입찰문화 정착 위해
아파트도 전자입찰 도입 필요

 
국가의 경우 직접입찰을 하는 경우도 있지만 대부분 전자입찰을 하고 있다. 전자입찰은 직접 입찰 장소에 방문해 입찰서류를 제출할 필요 없이 인터넷을 통해 물품조달 또는 시설 및 용역입찰에 참여할 수 있는 입찰방식으로서 신속성, 정확성, 투명성, 편리성, 비용절감 등이 이미 검증됐다. 김 이사는 “실제로 우리나라에 전자입찰이 도입된 지 10년 정도가 됐는데 그 결과 굉장한 이점이 발견됐다”며 “예전보다는 담합 등이 많이 줄어 투명해졌고 절차상 과다한 업무의 단축과 입찰참가서류의 간소화로 행정적 비용도 최소화할 수 있게 됐다”고 설명한다.
한국건설정보는 이렇게 입증이 된 전자입찰제도 즉, 통합전자조달시스템(KG2B)을 아파트에 도입해 투명한 아파트 입찰문화를 선도하기 위해 당 한국아파트신문사와 협력해 지난 2월 제1기 아파트 입찰시스템 실무교육을 시작으로 오는 4월 6일 제3기 실무교육을 앞두고 있다.
김 이사는 “입찰은 싸게, 좋은 품질을, 필요로 할 때 공급받기 위해 하는 것”이라며 “하지만 입찰을 진행하다보면 다툼이 발생할 수 있기 마련인데 투명한 입찰을 위해서는 입주민 참여에 의한 소통이 중요하다”고 강조한다. 또한 다툼의 소지를 없애기 위해서는 아무리 지침에 미비한 점이 있더라도 절차상 하자가 없도록 지침에 따라 입찰을 진행해야 한다고 설명한다. 지침을 따르지 않았을 경우 분쟁 및 소송 등에 휘말릴 우려가 있기 때문에 지침을 따르되 개선해야 할 부분에 대해서는 적극적으로 정부 등에 의사개진을 해야 한다는 것이다. 김 이사는 그러한 측면에서 당 한국아파트신문사의 역할이 크다고 강조하면서 궁극적으로 전자입찰시스템 문화를 전국 아파트에 확산시켜 입찰과정에 있어서 투명성, 신속성, 편리성 등을 확보하는데 일조하고 싶다고 포부를 밝힌다.
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