■ 범수도권공동주택리모델링연합회 전 학 수 공동대표
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공동주택 리모델링 활성화를 위한 요구를 지속적으로 추진해 온 범수리연합회 전학수 공동대표는 “정부가 내놓은 그린홈의 대표적인 유형이 공동주택 리모델링”이라며 “이제부터라도 공동주택 리모델링을 활성화해 저탄소 녹색성장을 시작해야 할 것”이라고 말한다.
주거환경 개선할 수 있는
바른 리모델링해야
과거 20여년 전 일시에 대규모로 공급된 아파트가 이제는 최근의 생활패턴에 부합하지 않는 주민 편의시설과 노후화로 여러 문제점이 발생해 사회적인 문제가 되고 있다. 국민의 삶의 질을 개선하기 위해서라도 이들 아파트에 대해 전반적인 개보수 내지 재건축 등의 조치가 필요하다. 하지만 대량으로 공급된 아파트를 일시에 재개발·재건축한다면 사회적으로 큰 파장을 일으킬 수 있다.
전 대표는 “전면철거를 통한 재개발·재건축은 막대한 공사비용에 따른 국가적 자원낭비와 경제적 손실을 수반하고 환경파괴를 야기한다”면서 “리모델링은 국민의 고통을 최소화하면서 사회적 부작용도 줄이고 친환경적으로 노후화된 아파트 문제를 해결하는 방안”이라고 말한다. 이어 “리모델링을 활성화하자는 요구는 지역별·단지별 특성에 맞게 주거환경을 개선하자는 것”이라고 덧붙인다.
하지만 현재 리모델링 사업은 어려움을 겪고 있다. 리모델링 가능연수가 20년에서 15년으로 완화됐지만 실제 리모델링 사업이 가능하도록 하는 제도개선이 언제쯤 정책에 반영될지에 대해서는 걱정과 기대가 교차하고 있다. 또한 지난해 말 한국토지주택공사(이하 LH) 토지주택연구원이 발표한 ‘공동주택 리모델링 세대 증축 등의 타당성 연구’ 최종보고서를 통해 현행대로 아파트 리모델링 수직증축 및 일반분양 허용 여부와 관련해 허용하지 않겠다는 국토해양부의 입장변화로 공동주택 리모델링 활성화에 대한 논의가 새로운 국면으로 접어들었기 때문이다.
전 대표는 “국토부가 수직증축과 가구 수 증가에 대한 안전성 문제 및 재건축과의 형평성 논란 가능성을 이유로 공동주택 리모델링의 수직증축을 불허한다는 용역결과로 인해 업계와 입주민의 항의와 반발이 있었다”면서 “하지만 지난달 말 범수리연합회와 지자체, 연구진, 업계와의 간담회를 통해 국토부가 수직증축 등 리모델링과 관련한 논의를 원점에서 재검토하겠다고 밝히고 관련 분야 전문가 20여명이 참여하는 ‘리모델링 제도개선 태스크포스(TF)팀’ 구성과 함께 대통령 직속의 국가건축정책위원회도 지난해 말 한국건설산업연구원에 아파트 리모델링 활성화 방안을 위한 제도 개선 연구 용역을 의뢰하는 등 아파트 리모델링에 대한 관심이 커지고 있어 이를 토대로 앞으로 주거환경을 개선할 수 있는 바른 리모델링이 될 수 있는 기회가 됐으면 좋겠다”고 말한다.
공동주택 리모델링 정책지원 필요
최근 범수리연합회는 업계 관계자 및 입주민 1만1,000명의 서명을 모아 국회에 입법청원서를 제출했다.
입법청원서에서는 리모델링 활성화를 위해 우선 ‘주택법·동법 시행령·건축법·국민주택기금 운영 및 관리규정·지방세법·조세특례제한법·동법 시행령’을 개정해야 한다는 내용을 담고 있다. 이외에도 행정절차상 개선내용, 탄소세 신설에 대비한 세제 혜택 혹은 기금 지원, 리모델링 신용기금 조성 및 운용, 국민주택기금 운용 등의 내용이 포함됐다.
전 대표는 “현재 국가정책은 재건축이냐 리모델링이냐 식의 지극히 단순한 경제적 관점의 선택만 강요돼 혼란을 가중시키고 있다”고 지적한다. 또 “그린홈, 그린빌딩인증제도 및 녹색도시 조성 등의 정책이 시행되고 있으나 노후 아파트의 친환경 정책은 수립돼 있지 않는 등 건축물의 생애주기에 대한 이해부족에 따른 정책이 부재하고 있다”고 덧붙인다.
우리나라 전체 리모델링 시장(10% 미만)은 선진국(30%)에 비해 아직 초기단계지만 리모델링 시장은 노후 건축물의 증가와 기능, 성능개선에 대한 사회적 요구의 변화, 경제적 효과 등 성장 잠재력이 높게 평가되고 있다고 전 대표는 설명한다. 리모델링이 국가 경쟁력 제고의 중요한 키워드임을 인식하고 조세 및 금융상의 지원과 건축규제의 완화 관련 발주 및 산업정책지원이 필요하다는 것이다. 또한 공동주택 리모델링을 위한 특별법 제정을 비롯해 행정기관 내 전담 특화부서 설립이 절실한 시점이라고 강조한다.
전 대표는 “세간의 오해와 달리 각 조합에서도 아파트 리모델링에서 수익성만을 찾으려는 것이 아니라 거주환경을 개선하고 녹색성장의 큰 축이 되도록 리모델링 제도가 개선되길 바라고 있다”고 전한다.
리모델링 활성화 위해
총량제 도입 필요
현행법상 아파트 리모델링 허용 연한은 15년이고, 가구 수 증가 없는 가구별 주거 전용면적 30% 이내에서만 증축이 허용되고 있다. 100㎡ 면적의 아파트 100가구를 가정하면 가구 수 증가 없이 주택 면적만 130㎡로 늘릴 수 있다. 전 대표는 “가구별 전용면적의 30% 이내 증축에서 벗어나 전체 30% 증축범위 내에서 자유로이 배분해 면적의 다양화를 이룰 수 있어야 한다”고 주장한다.
이에 범수리연합회는 최근 수직증축 문제를 해결할 방법으로 총량제를 새로운 대안으로 내놓기도 했다. 총량제는 현행법에서 기준하고 있는 기존 전용면적의 30% 확대 범위 내에서 주민합의에 의해 리모델링을 원하지 않는 가구의 몫을 가져와 리모델링을 원하는 가구의 규모를 확대하거나 추가 가구증축에 활용하는 방식으로 입주민이 자율적으로 가구당 면적과 가구 수를 결정하기 때문에 용적률 증가 없이 입주민의 분담금은 낮추고 사업성은 높일 수 있다. 총량제는 리모델링 활성화 토론회에서 한국리모델링협회 정책법규위원회 이동훈 부위원장이 제시했던 내용으로 단지 전체를 하나의 총량으로 보면 다양한 방식의 리모델링이 얼마든지 가능하다는 얘기다.
전 대표는 “총량제는 현행 리모델링 방식이 사라지는 것이 아니라 현행 리모델링 제도에 새로운 리모델링 방식을 추가하는 것”이라며 “아파트 리모델링 사업을 활성화하기 위해서는 일반분양과 함께 총량제 도입이 꼭 필요하고 이를 통해 리모델링 찬반에 대한 입주민의 불만을 동시에 해소할 수 있다”고 소개한다.
리모델링에 찬성하는 사람들의 불만은 열악한 면적과 경제적 부담으로 요약된다. 특히 면적의 경우 앞뒤로 증축되는 과정에서 기형적 구조가 만들어지고, 베이(bay) 수 증가가 어렵다는 점이 지적되고 있다. 또한 리모델링에 반대하는 소유자들은 경제적으로 높은 공사비 부담과 일괄적인 증축 비율에 따른 불만도 적지 않다. 대형주택 거주자는 증축의 필요성이 없기 때문에, 소형주택 거주자는 증축이 너무 적어 각각 불만이라는 것이다.
“리모델링의 경우 과거 정책 변화에 따른 건축구조 및 배치 등도 차별화되기 때문에 일괄적인 기준 준수를 요구하기보다는 현장 상황에 맞도록 하는 유연성이 필요하다”고 전 대표는 전한다.
전국 공동주택
리모델링 활성화 위해 노력
요즘 각 건설업체에서 새로 짓는 아파트를 보면 친환경 건축 자재와 최첨단 디자인, 유비쿼터스 시설, 통신 네트워크, 그린녹색 시설장치, 태양광 에너지시설, 지열냉·난방시설, 빗물저장시설, 생활하수처리시설, LED 등 다양한 첨단 시설을 적용하고 있다. 그 이유는 정부가 각종 정책을 통해 이산화탄소 배출량을 감축하도록 유도하고 있기 때문이다.
전 대표는 “철거량 및 새 콘크리트 사용량이 적은 리모델링은 저탄소 녹색성장에서 빠질 수 없는 주요 부문으로 곧 이러한 주택건설 방식은 친환경 그린홈 건설로 이어져 건축기술의 주요 패러다임이 될 것으로 본다”면서 “저탄소 녹색성장에 필요한 아파트 리모델링 활성화를 더는 미룰 이유가 없다”고 말한다. 이어 “사실 리모델링 활성화를 위한 분위기 조성은 됐지만 궁극적으로 종전 제도와 달라진 것이 없다”면서 “앞으로도 범수리연합회 활동을 통해 공동주택 리모델링 활성화를 위해 최선을 다할 것이며 전국적으로 공동주택 리모델링이 활성화되도록 하는 일에 일조하고 싶다”며 포부를 밝힌다.
온영란
oyr@hapt.co.kr