■ 장 은 용 변호사
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| ▲1999년 제41회 사법시험에 합격한 이후 2002년 3월 사법연수원 제31기를 수료한 장은용 법률사무소 대표 장은용 변호사는 현재 대한주택관리사협회 고문 변호사를 비롯해 불교방송 노동조합 고문 변호사 등을 맡고 있다. |
아파트 관련 전문 변호사로서 정평이 나 있는 장은용 변호사는 아파트 관리를 둘러싼 법적 분쟁이 증가하는 이유에 대해 ‘주택법령 등에 대한 이해부족’이라고 진단한다. 그동안 대한주택관리사협회 고문변호사를 맡아오면서 많은 분쟁을 상담하고 해결해주고 있는 장 변호사.
그를 만나 미래지향적인 공동주택 관리제도의 정착을 위한 방안 등에 대해 들어본다.
최근 공동주택 관리와 관련해 주택법령이 대대적으로 개정되는 등 많은 변화가 있었다. 이러한 변화에 대해 어떻게 생각하는지?
최근 개정된 주택법령은 동대표의 비리근절, 사업자 선정 등에 있어서 공정한 입찰문화의 정착, 입주자대표회의 운영과 관리비 운용내용에 관한 입주자 등의 접근권 보장, 공동체 활성화 방안 등 긍정적인 내용을 담고 있는 점에서 고무적입니다.
다만 문제는 기존 관리규약과의 관계를 충분히 검토하지 않아 개정 주택법령과 해석상 충돌하는 문제점을 불러일으킨 점은 유감입니다.
특히 국토해양부가 지난 7월 6일 고시한 주택관리업자 및 사업자 선정지침은 아직까지 아파트 관리현장에서 논란이 되고 있다. 지침에 대한 의견을 제시한다면?
국토부가 주택관리업자 및 사업자 선정지침을 고시한 취지는 품질, 기능 등 발주를 정확히 내서 업체 제한을 하고, 그 발주기준에 적합한 업체 중에서 최저가 입찰가를 제시한 업체를 낙찰하라는 것입니다.
다만 문제는 아직까지 발주를 제대로 내지 못하고 있다는 점입니다. 국토부 입장에서는 장기적인 비전으로 멀리 내다보고 내놓은 제도라고 봅니다. 처음에는 시행상의 어려움이 있겠지만 몇 년 안에 정착될 수 있을 것이라고 생각합니다.
물론 그에 따른 부작용이 전혀 없는 것은 아닙니다. 지침을 운용해보고 너무 최저입찰제에 묶여 있다면 이를 완화해서 수의계약 등의 폭을 확대하거나 부찰제, 지명경쟁입찰, 제한경쟁입찰에 관한 영역을 더 넓혀준다든지 이에 대한 보완은 가능할 것이라고 판단합니다.
기본적으로 발주를 정확히 해서 최저입찰을 하는 방식은 앞으로 정착돼야 할 제도라고 생각합니다.
대한주택관리사협회 고문변호사로 활동해오면서 공동주택 관리에 대한 소송 수임 및 상담 등을 많이 해온 것으로 알고 있다. 공동주택 관리를 둘러싼 각종 법적 분쟁이 발생하는 근본적인 이유가 무엇이라고 보는지?
공동주택 관리와 관련한 법적인 분쟁이 많이 발생하는 근본적인 이유는 주택법령 및 관리규약에 대한 이해부족과 상호 간의 입장 차이에 대한 이해부족이라고 봅니다.
법적 제도적 문제점으로는 큰 틀에서는 주택법 자체가 공급에 치우친 법이어서 공동주택 관리에 관한 규정은 거의 없는데다가 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률이 현실과 동떨어진 상태로 오히려 주택법 해석에 지장만 초래하고 있는데 주택법을 주택공급에 관한 법률과 주택관리에 관한 법률로 분리하고 집합건물법은 폐지해야 할 것입니다.
실무적으로는 국토부나 각 지방자치단체 주택과 산하에 공동주택분쟁심사위원회(가칭)를 신설해 공동주택에 관해 전문적인 식견을 가진 법률전문가들로 하여금 결정이나 조정 등을 통해 소송에 이르지 않고 신속하게 분쟁을 해결할 수 있는 제도적인 장치를 두는 것도 한 방법일 것입니다.
평소 공동주택 관리제도 및 정책에 대해 많은 관심을 갖고 있는 것으로 알려져 있는데 앞으로 공동주택 관리제도의 발전을 위해 보완해야 할 사항이 있다면?
우선 공동주택 관리 전문가인 관리사무소장들이 입주자대표회의와의 관계에서 견제와 균형을 이룰 수 있도록 관리사무소장으로서의 신분보장이 강화돼야 할 것입니다.
또한 공동주택 관리에 관해 변호사, 회계사 등 전문가 집단의 상시 자문을 받아서 입대의가 적정하게 운영될 수 있도록 제도적인 보완책이 있어야 합니다.
뿐만 아니라 주택과 등 관리부서의 유권해석권, 조정권, 감독권 등이 실효를 거둘 수 있도록 인원의 확충과 공동주택 관리에 관한 전문적 식견이 있는 주택관리사 및 법률 전문가 인력의 특별채용 등 제도적 보완이 필요하다고 봅니다.
아파트 관리와 관련해 가장 기억에 남는 소송은?
경기도 안성시에 있는 2,615가구 아파트 하자소송을 감정료를 납입하지 않은 상태에서 조정으로 마무리해 입주자들은 물론 담당 재판부로부터도 감사를 받은 적이 있습니다. 또한 아파트에서 여왕처럼 군림하면서 입대의 운영에 부당한 압력을 행사하고 알뜰시장 등 수익사업을 독점하고 있던 부녀회장(전 입대의 회장)으로부터 알뜰시장 운영권 등 기득권을 거둬들이고 입대의를 정상화 시킨 소송도 기억에 남습니다.
아파트 등 공동주택 관리현장의 양 축이라고 할 수 있는 아파트 관리사무소장과 입대의 그리고 더 나아가 입주민에 대해 당부하고 싶은 말씀이 있다면?
입대의는 입주자 등의 공동주택 생활에 있어서 중요한 결정을 하는 자치기구의 대표라는 자부심을 갖고 청렴하되 아집을 버리고 공동주택 전문가들과 항시 의논해 의결을 하는 신중한 태도를 견지해야 할 것입니다.
또한 관리사무소장은 주택법령 및 관리규약이 부여한 소중한 사명을 어떠한 세력에도 흔들림 없이 수행해야 할 것입니다. 물론 이에 앞서 관리사무소장에 대한 지위 보강이 필요하다고 봅니다.
아울러 입주자 등은 공동체가 어떻게 운영되고 있는지에 대해서 깊은 관심과 애정을 갖고 참여하는 태도를 가져야 할 것입니다. 사실 아직도 1,000가구가 넘는 대단위 아파트에서 공동주택 운영에 관심을 갖고 참여하는 입주민은 50명도 채 되지 않는 실정이므로 입주자 등의 참여의식 제고가 절실합니다.
당 한국아파트신문사에 전하고 싶은 말씀
먼저 공동체 문화 향상을 위해 늘 노력하는데 대해 감사의 말을 전합니다.
향후 주택법령 및 관리규약의 지속적인 해설을 통해 입대의가 적법한 의결을 하고 관리주체는 이에 따른 적법한 집행을 할 수 있도록 홍보하고 가급적 공동주택 관리현장에서 벌어지는 문제에 대한 입주자 등의 고충이나 의견을 보다 더 반영해 이로 인해 입대의 의결과 관리주체의 집행이 입주자 등의 이익에 부합할 수 있도록 하는데 노력해주길 바랍니다.