■ 경민대학 부동산경영과 유 병 조 교수
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◀제2회 주택관리사보 자격증을 소지하고 있는 유 교수는 그동안 공동주택 관리제도에 대해 꾸준한 관심을 기울여 왔다.
그는 1992년 공동주택의 효율적인 관리운영에 관한 연구, 2002년 공동주택 관리의 하자보수와 장기수선계획에 관한 문제점 및 개선방향, 2004년 공동주택 관리 회계시스템의 개선방안에 관한 연구 등 다수의 논문을 발표했다. 주요 약력사항으로는 성균관대학교 행정대학원 부동산학과 강사, 지방공무원시험 및 공인중개사 시험문제 출제위원 등을 역임했으며, 현재 지방재정 및 지방세 심의위원, 지자체 재정계획공시 심의위원, 한국건물자산관리학회 이사, 한국부동산분석학회 이사, 한국금융연수원 자문위원, 경민대학 부동산경영과 학과장 등을 맡고 있다.
현행 주택법령에 의하면 아파트 등 공동주택의 관리주체는 공동주택의 노후화에 대비해 장기수선계획을 수립해야 하고 이를 위해 장기수선충당금을 소유자로부터 징수해 적립해야 한다. 그럼에도 불구하고 장충금을 제대로 적립하고 있는 단지는 극히 일부에 불과한 실정이다.
최근 경민대학 부동산경영과 유병조 교수는 ‘공동주택 장충금 운영제도의 개선방안에 관한 연구’를 주제로 상명대학교 대학원 경영학박사학위를 취득했다. <관련기사 제702호 2010년 8월 11일자 게재> 이 논문을 통해 유 교수는 장충금 운영제도의 문제점을 지적하고 합리적인 개선방안을 제시했다. 주택관리사보 자격자이기도 한 유 교수를 만나 장충금 운영제도의 문제점과 개선방안에 대해 자세히 알아본다.
‘공동주택 장충금 운영제도 개선방안 연구’로 박사학위 취득
장기수선계획 및 장충금 적립규정
‘잘 안 지킨다’는 아파트 88% 넘어
유 교수는 연구를 진행하면서 수도권에 소재한 분양아파트 600개 단지에 지난해 7월 한 달간 장충금에 대한 설문지를 배포, 110개 단지로부터 설문지를 회수해 이를 분석했다.
그 결과 장기수선계획과 장충금에 관한 주택법 규정의 이행여부를 묻는 질문에 ‘형식적이기 때문에 잘 안 지킨다’는 경우가 88.07%로 나타난 반면 ‘잘 지킨다’는 경우는 11.01%에 불과했다.
또한 주택법 규정을 잘 이행하지 않는 이유는 규정이 형식적이고 현실성이 없기 때문에 61.11%가 인근 단지와 비교하거나 입주자대표회의 의결로 결정하는 것으로 나타났다.
장기수선계획에 의한 3.3㎡당 장충금은 1,000원 미만인 단지가 71.82%로 가장 많았으며, 실제 입주자들에게 부과 징수하는 3.3㎡당 장충금은 500원 미만인 단지수가 91.82%로 대부분을 차지한 것으로 조사됐다.
아파트 경과연수에 따른 법규정 이행여부와 관련해서는 경과연수가 오래된 단지일수록 법규정을 잘 지키지 않고 있었으며, 최근에 분양된 아파트일수록 법규정을 준수해 운영하고 있는 것으로 분석됐다.
장충금 산출 형식적 수준에 그쳐
법제화됐지만 실효성 전무
이러한 설문조사 결과를 토대로 유 교수는 장충금 적립제도의 문제점에 대해 우선 “장기수선계획 및 장충금 운영제도가 법제화돼 있고 아파트 단지에서 장기수선계획에 의해 장충금을 산출하고 있긴 하지만 형식적인 수준에 머물러 있다”고 지적한다. 또한 “대부분의 공동주택 단지가 장기수선계획에 의한 장충금 적립액 부족으로 인해 적절한 시기에 계획된 수선공사를 시행하지 못하고 있는 실정”이라고 덧붙인다.
즉 장기수선계획이 법제화돼 있지만 실효성이 없다는 것이다.
장충금 산정 시 가격변동률 반영 안 돼
아울러 주택가격변동률이나 물가상승률을 장충금 산정 시 반영하지 않고 있는 것도 문제점으로 제기한다. 공동주택 가격이 최초 분양 시 보다 몇 배나 상승했음에도 불구하고 최초 취득가액을 기준으로 장기수선계획을 수립해 장충금을 산정하는 것은 전혀 현실성이 고려되지 않았다는 설명이다.
유 교수는 “오랜 기간이 경과해도 최초의 취득원가를 기준으로 장충금을 산정하는 것은 비현실적”이라며 “주택가격상승으로 인한 주택품질에 적합한 주요시설의 교체나 보수공사가 적기에 시행돼 자산 가치를 증대시키고 쾌적한 주거안정을 꾀할 수 있도록 법규정을 현실화해야 한다”고 강조한다.
뿐만 아니라 공동주택 단지의 지역별 특성이나 단지별 특성을 고려하지 않은 채 이를 획일화해서는 안 된다고 덧붙인다.
장기수선계획 미수립 단지도 있어
입주자 무관심도 ‘한 몫’
장충금에 대한 입주자들의 무관심도 문제점으로 꼽는다.
유 교수는 “공동주택에 거주하는 입주자들의 정주의식과 참여의식 부족으로 인해 장충금 규정을 제대로 잘 알지 못하고 있음은 물론 부과징수액에 대한 부담을 회피하며 소극적인 자세를 보이는 것이 일반적”이라고 문제를 제기한다. 이에 덧붙여 “동대표들이 입주자들의 비용부담을 경감시키고 입주자들의 환심을 사기 위해 현저하게 과소한 금액으로 장충금을 책정해 결정하는 경우가 대부분”이라고 지적한다.
일부 아파트에서는 관리사무소장의 빈번한 이직으로 인해 현재 근무하고 있는 단지의 실태를 정확하게 파악하지 못하고 있는가 하면 설문조사에 응하기를 꺼려하는 경우도 있었다고 한다. 설문조사를 꺼려한 이유에 대해 유 교수는 “장기수선계획 수립 및 장충금 적립을 제대로 이행하지 않았기 때문”이라고 말한다. 현실이 이러함에도 정부 및 지자체는 제대로 된 지도·감독을 펼치지 못하고 있는 상황이다.
심지어 장기수선계획조차 수립하지 않은 아파트 단지도 있었다고 하니 대책마련이 절실히 필요할 것으로 보인다. 유 교수는 “법 위반 과태료 금액이 작다보니 위반을 해도 별로 문제의식이 없었다”며 “이런 단지는 관리사무소장의 이직이 심한 단지이거나 입대의와 위탁관리업체 간 불협화음으로 분쟁이 끊이지 않는 단지”라고 전한다.
공동주택 관리 전담전문기관 설립 필요해
외국의 경우 공동주택 관리 전담기관을 설립해 전문가로 하여금 관리시설 전반에 관한 효율적인 관리 및 행정지도를 하고 있으며 현실적인 문제점을 해결하고 컨설팅해주는 상담자로서의 역할을 수행하고 있다고 한다.
궁극적으로 유 교수는 “우리나라에서도 공동주택 관리의 전담기관 (가칭)주택관리청을 설립해 공동주택 관리지침과 표준화된 장충금의 책정기준 등을 제시하고, 지역별 특성이나 단지별 특성에 따른 관리상의 문제점 해결을 위한 역할을 수행할 수 있는 전문가를 배치하는 것이 매우 필요한 시점”이라고 제안한다. 또한 정부 및 지자체의 철저한 지도·감독이 절대적으로 필요하다고 강조한다.
이와 함께 장충금에 대한 법적 강화와 적극적인 홍보를 법제화하는 동시에 법 규정을 이행하지 않을 경우에는 관리주체 및 입대의에 대한 처벌규정을 보다 강화하고, 입주자에 대해서도 장충금 미납 시 불이익을 받을 수 있도록 처벌규정을 마련할 필요가 있다는 것이 유 교수의 주장이다.
한편 유 교수는 공동주택 관리에 있어서 전문가인 주택관리사가 법적인 의무를 지고 관리업무에 충실하려면 그에 따른 적정한 보수가 뒷받침돼야 하며, 입대의 구성원 또한 봉사직이긴 하지만 작은 금액이라도 일정한 수당이 주어져 책임지고 아파트 전체 관리를 위해 일할 수 있는 시스템을 갖춰 나가야 한다고 피력한다.