■ LH 토지주택연구원 박 근 석 수석연구원
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이러한 가운데 LH 토지주택연구원 박근석 수석연구원은 국토해양부 수탁과제로 ‘보금자리 임대주택의 효율적 관리방안’에 대해 연구를 진행하고 있다. 박 수석연구원을 만나 분양·임대 혼합단지에서 발생하고 있는 관리상의 문제점과 이에 대한 해결방안 등에 대해 알아본다.
사회적 통합 즉, 소셜 믹스(Social Mix)의 일환으로 도입된 분양·임대 혼합단지에서 다양한 문제점들이 나타나고 있다.
박 수석연구원은 ‘보금자리 임대주택의 효율적 관리방안’을 연구하면서 분양·임대 혼합단지에서 발생하고 있는 문제점들을 파악하고 대안을 마련하기 위해 올해 초 분양·임대 혼합단지 입주민들과 관리사무소장을 대상으로 조사를 실시한 바 있다.
공동시설물 수선비용 등
분양·임대 입주민 간 ‘마찰’
서울의 한 혼합단지는 분양 측 관리사무소와 임대 측 관리사무소가 각각 따로 운영되고 있었다고 한다. 분양 측 입주자들의 민원으로 인해 관리사무소를 분리하게 됐다는 것이다.
이 단지에서는 공동시설물의 수선비로 인해 서로 마찰을 빚고 있는 것으로 나타났다. 다른 혼합단지에서도 관리사무소는 하나지만 장기수선충당금의 적립에 있어서 갈등이 발생하고 있는 것으로 조사됐다.
이뿐만 아니다. 심지어 경로당을 이용하는데 있어서도 문제가 발생하고 있다. 한 혼합단지의 경우 임대 측 노인들이 경로당 시설을 많이 이용하면 분양 측 노인들이 아예 경로당에 나오지 않는다는 것이다.
주차로 인한 문제도 빼놓을 수 없다. 분양 측 동에 임대 측 입주민들이 주차를 하기라도 하면 분양 측 입주민이 불만을 표해 입주민 간에 갈등을 초래한다. 주도로를 중심으로 분양과 임대가 나눠져 있는 지방의 한 혼합단지에서는 입주자대표회의 결정에 따라 분양 동 아파트 외벽도색을 임대 동과는 다르게 한 사례도 있다.
박 수석연구원은 “분양 측 입주민들의 의식이 아직 오픈되지 않은 것 같다”며 “사회통합 정책을 실현하기 위해서 가장 중요한 것은 입주민들의 의식을 개선하는 것”이라고 강조한다.
분양·임대 혼합단지 관리방안 마련 중
혼합단지 관리에 있어서 입대의와 임차인대표회의의 구성에 관해서도 문제가 불거져 나오고 있다.
2007년 12월경 서울시는 혼합단지의 합리적 관리를 위해 분양·임대 혼합단지 공동주택 표준관리규약을 제정, 입대의와 임차인대표회의를 통합한 공동주택대표회의를 구성하도록 했다.
하지만 현행 임대주택법 제28조 제6항에 의하면 임대주택이 아닌 주택과 임대주택이 같은 건축물 안에 있거나 같은 주택단지를 구성하고 있는 경우에는 임대주택이 아닌 주택의 관리방법에 따라야 한다. 분양·임대 혼합단지 공동주택 표준관리규약을 적용해 입대의와 임차인대표회의를 구성해 운영하고 있는 아파트에서는 법과 관리규약이 상충되는 것 아니냐며 법을 따라야 하는지 아니면 관리규약을 따라야 하는지 의문이라고 문제를 제기한다.
박 수석연구원은 “분양·임대 혼합단지의 관리에 대한 부분이 아직까지 법에 제대로 반영되지 않고 있다”며 관련 법령을 개정할 필요가 있다고 주장한다. 이에 따라 “입대의와 임차인대표회의 구성을 비롯해 법적으로 충돌이 발생하고 있는 부분을 해소하기 위한 대안을 마련해 제시할 것”이라고 전한다.
공동시설물에 대한 사용료와 수선비용에 대해 분양 측과 임대 측 입주민이 서로 마찰을 빚는 문제를 해결하기 위한 방안도 고려하고 있다.
임대주택 주거환경개선으로
입주민 공동체 의식도 열려
혼합된 아파트도 문제지만 분양아파트와 임대아파트가 인접해 있는 단지에서도 입주민 간 잦은 분쟁이 발생하고 있다.
서울 강남의 일부 분양아파트 입주민들은 자신의 자녀에게 ‘임대아파트에 사는 아이들과 같이 놀지 말라’고 할 정도다.
박 수석연구원은 “그래도 예전보다는 많이 개선됐다”고 평가한다. 최근 정부에서 영구임대아파트에 대한 주거환경개선사업을 추진하면서 영구임대아파트 단지의 주거환경이 많이 개선됐다. 통합경비시스템 구축 및 CCTV 설치, 자전거보관소 및 재활용품보관소 설치, 어린이놀이터 보수, 조경시설 개선 등을 통해 쾌적한 환경으로 탈바꿈했다.
박 수석연구원은 “임대아파트 주거환경이 개선됨에 따라 입주민들의 공동체 의식도 함께 개선됐다”고 전한다. 하지만 아직도 갈 길은 멀다.
혼합단지에 대해 조사를 실시한 박 수석연구원은 혼합단지가 아닌 분양아파트와 임대아파트가 인접해 있는 단지에 대해서도 추가로 조사를 실시할 계획이다. 혼합단지로 조성된 단지 외에 분양아파트와 임대아파트가 인접해 있는 단지의 경계를 없애는 것도 저절로 사회적 혼합을 이룰 수 있는 대안이 될 수 있기 때문이다.
‘소셜 믹스’ 사회적 추세
정착 위한 방안 마련해야
박 수석연구원은 “정부가 새로 짓는 보금자리주택 중 영구임대단지 10만호를 혼합단지로 공급하겠다는 계획을 발표한 바 있다”며 “사회통합을 이루기 위해서는 복지서비스 제공에 있어서 영구임대단지 입주민에게만 포커스를 맞출 것이 아니라 분양아파트 입주민들도 체감할 수 있는 복지서비스를 제공함으로써 공동체 의식이 오픈되도록 유도하는 것도 하나의 대안이 될 수 있다”고 제시한다.
이와 함께 “분양·임대 혼합단지의 여러 가지 문제들로 인해 관리사무소장들이 혼합단지를 꺼려하기 마련”이라며 “그러나 사회적 통합을 위해 ‘소셜 믹스’를 하는 것은 사회적 추세인 만큼 해결방안을 찾아 사회 통합정책이 제대로 정착될 수 있도록 함께 노력해야 한다”고 덧붙인다.
관리사무소 인력 직무분석 계획 중
박 수석연구원은 ‘보금자리 임대주택의 효율적 관리방안’ 연구가 끝나는 대로 자체연구과제로 ‘관리사무소 인력 직무분석’에 대한 연구를 진행할 계획이다.
단지유형별, 규모별, 난방방식별 등에 따라 관리 인력을 분석함으로써 적정한 관리인력 기준을 마련하겠다는 목표다.
한편 박 수석연구원은 “영국, 독일, 프랑스, 스웨덴 등 외국의 경우 주택유형 중 공공임대주택 비율은 최고 30% 정도인데 비해 우리나라의 임대주택 비율은 10%에도 미치지 못하는 실정”이라며 “보금자리주택 건설계획이 완료되면 14% 정도에 이르는데 최소한 20%까지 높일 수 있도록 임대주택을 확보해야 한다”고 전한다.