부산고법 “시공업체 책임 일부 존재한다”
분양전환 된 아파트의 공용부분 및 가구별 전유부분에 여러 종류의 하자가 존재하고 이를 아파트 시공업체가 보수할 책임이 있다면 그 손해배상의 범위는 어디까지일까.
부산고등법원 창원재판부 제1민사부(재판장 한양석 부장판사)는 지난달 22일 경남 양산시 소재 모아파트 입주자대표회의가 H건설을 상대로 낸 손해배상 청구소송 항소심에서 원고의 항소를 받아들여 원고패소 판결을 내린 원심을 취소하고 원고일부승소 판결을 내렸다.
재판부가 인정한 기초사실에 따르면 피고는 이 아파트 임대에 앞서 지난 2000년 11월 28일경 5년 후 분양전환 시 가격은 공공임대주택건설 및 관리지침에 따라 건설원가와 감정평가금액을 산술 평균한 가액으로 정하고 수선 및 보수는 외부 도장공사만 시행하며 기타 하자보수는 구공동주택관리령에 따른다는 내용이 포함된 공고를 했다.
그런데 피고는 2006년 11월 3일경 이 아파트를 분양전환하면서 가격을 당초 지침에 따라 최저 약 8,200만원부터 최대 약 8,600만원으로 정했다가 800가구 가운데 임차인이 분양받는 695가구의 아파트에 대해서는 건물의 노후화 등을 감안해 약 7,900만원에 분양했다.
또 당초 지침에 따라 정한 가액으로 나머지 105가구를 일반인에게 분양하면서 그에 앞선 2006년 11월 28일경 ‘준공 이후 시설물의 교체 또는 추가 설치된 부분은 분양가격에 포함되지 않았다’, ‘시설물의 교체 등이 필요할 경우 계약자 본인의 부담으로 한다’는 내용의 분양계약조건을 공고했다.
아울러 ‘수분양자는 계약 체결 이전에 표시 주택의 현물을 확인할 의무가 있다’, ‘수선보수비용은 주택가격 산정 시 주택의 감가상각비로 상계됐으며 수분양자는 이를 이유로 피고에게 수선보수요구나 계약해제 등을 제기할 수 없다’는 등의 내용이 명시된 분양조건이 모든 수분양자들과 피고 사이에 체결된 분양계약에 포함돼 있었다.
이러한 상황에 대해 재판부는 “피고는 구분소유자들이 공고내용이나 계약조건을 승낙하고 분양계약을 체결했기에 부제소 합의 또는 손해배상 청구권 포기에 관한 합의가 이뤄졌다고 주장하고 있으나 이러한 합의는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조 제1항에서 준용하는 민법 제667조 내지 제671조에서 규정하는 것보다 수분양자를 불리하게 한 특약에 해당해 집합건물법 제9조 제2항에 따라 아무런 효력이 없다“고 해석했다.
재판부는 또 “아파트 하자는 시공상의 잘못과 자연발생적인 변화 그리고 사용자의 부주의 등으로 확대될 가능성이 다분한 점, 감가상각을 고려해 분양가격이 정해진 점, 아파트를 임차했다가 분양받은 구분소유자는 물론 일반인으로 분양받은 구분소유자들도 분양전환 당시 여러 하자의 존재를 알고 있었거나 가능성을 인식하면서 분양받은 것으로 보이는 점 등이 인정된다”고 밝혔다. 게다가 “전유부분에 공통으로 있는 하자 중 수납장 시트지의 색상이 다른 경우는 미관상 하자일 뿐 기능이나 안전에는 흠결이 없는 점, 균열은 계절변화로 수축과 팽창이 반복돼 발생이 불가피하거나 더욱 확대되기도 하는 점, 피고가 입주민의 요구에 응해 분양전환 시까지 지속적으로 하자보수를 했던 점 등을 고려해 손해배상책임을 전체의 40%로 제한한다”고 판단했다.
이를 토대로 재판부는 “거래상 통상 갖춰야 할 품질이나 성질을 갖추지 못한 경우 하자로 보고 완공 후 사용 중이던 아파트를 분양했기에 설계도와 달리 시공이 이뤄지지 않았거나 다르게 시공됐더라도 기능 등에 흠결이 없는 것은 하자로 보지 않는다”면서 “시간의 경과에 따라 필연적으로 수반될 수밖에 없는 자연발생적인 변화나 마모, 내구연한 경과에 따라 주기적인 수선과 교체가 필요한 항목 및 사용자의 부주의에 기인한 항목 등은 하자로 보지 않는다”며 하자 여부에 관한 판단기준을 마련해 하자로 인정하는 항목과 인정하지 않는 항목을 나눠 손해배상의 범위를 정했다.
결국 재판부는 “전유부분 전부에 공통으로 있는 하자, 일부 전유 부분에 있는 하자, 공용부분에 있는 하자 등 총 58부분이 하자로 인정되므로 피고는 원고에게 약 2억3,000만원의 손해배상액과 지연손해금을 지급하라”고 판시했다.