■ 법무법인 산하 아파트법률문제연구소 소장 최 승 관 변호사


 
 하자 존재, 건설사 부적절한 태도… 입주자 소송 통한 구제 원해 
 

 특정영역에서 전문성을 확보한 전문변호사 시대가 정착되고 있다. 아파트 관리 등에서도 전문적으로 사건을 담당하는 변호사가 늘고 있는 추세다. 이 가운데 법무법인 산하는 2006년부터 아파트법률문제연구소를 열고 아파트 관리와 관련한 분야의 법률적 분쟁 등을 맡고 있다. 또 대한주택관리사협회 서울시회와 업무협약, 인천시회 고문변호사로 위촉받아 법률지원을 하고 있다.
 아파트법률문제연구소 소장인 최승관 변호사는 “아파트와 관련한 법률문제를 접하면서 주택관련 법령 및 관리규약이 완벽하게 정비되지 못해 해석의 여지가 커 혼란을 야기할 수 있다”고 지적하며 개선의 필요성을 강조했다.
 특히 하자소송과 관련해 일부에서 ‘하자기획소송’이라고 전체를 부정적으로 인식토록 한 것에 대해서도 일침을 놨다.
 그는 “하자가 존재하고 보수를 요청했음에도 건설사에서 성의 있는 태도로 나서지 않아 소송을 통해 구제를 받으려는 것”이라며 “하자가 있으니까 소송이 있는 것이지 소송 때문에 있지도 않은 하자가 부각되는 것은 아니다”고 피력했다.
 
 

 #법무법인 산하 부설 아파트법률문제연구소의 설립 목적 및 주요업무는?

 대한민국 전체 가구 중 60% 이상이 거주하는 아파트라는 주거공간은 여러 사람이 함께 살다보니 크고 작은 분쟁이 끊이지 않고 있다. 이 공간에서 사람들이 함께 어울려 살아가는 정감이 넘치는 삶의 터전으로 정착되길 바라는 의미에서 아파트 분야의 전문성을 바탕으로 법률적 분쟁의 예방 및 사후 해결방안을 모색하고자 2006년 6월 연구소를 설립했다.
 설립 이후 현재까지 아파트 관리를 비롯해 하자, 층간소음, 재개발·재건축, 분양 등의 법률문제에 대한 상담과 관련 소식을 전하는 업무를 진행하고 있다. 아울러 향후 아파트와 관련한 법적 제반문제에 대한 연구 등도 여러 단체와 협조해 진행할 계획이다.
 
 
 
 #기억에 남는 아파트 관련 사건은?

 연구소에 상담하는 대부분의 질문은 입주자대표회의 구성이나 관리비 집행에 대한 문제제기 그리고 개별가구의 하자처리에 관한 사항이 주를 이루고 있다.
 연구소를 통해 소송을 수행한 사건 중 인천시 계양구 소재 오피스텔 입주민들이 건설사를 상대로 제기한 도로소음에 대한 소송이 특별히 기억에 남는다.
 현재 오피스텔은 아파트와 마찬가지로 주거시설로 사용하고 있는 경우가 많다. 그럼에도 법률적으로는 상가 등과 같은 집합건물로 보고 있어 아파트에 비해 건축기준을 완화해 적용하고 있는 것이 현실이다. 이 사건의 경우도 비록 형식적으로는 오피스텔이지만 분양당시 건설사에서는 명백하게 주거용 시설로 광고했다. 입주민들은 오피스텔을 주거용으로 사용하고 있으니 주택건설기준 등에 관한 기준에서 정한 소음기준을 적용해야 한다고 주장했다. 그러나 건설사에서는 준공업지역에 건설된 업무용 오피스텔은 주택건설기준 등에 관한 기준이 적용되지 않는다고 반박했다.
 이에 대해 법원은 입주민들의 주장을 수용, 주택과 같은 엄격한 소음기준을 적용해야 한다는 판단을 내렸다.
 한국아파트신문에서 오피스텔도 준주택으로 정의해 안전과 화재, 소음기준을 강화해 주거환경을 개선토록 하는 안을 추진 중이라는 기사를 본적 있다.
 늦었지만 지금이라도 빨리 관련법이 개정돼야 한다고 생각한다.
 
 

 #현행 공동주택 관리제도의 문제점과 개선방안이 있다면?

 법률적, 정책적으로 주택건설에 비해 주택관리에 대한 정부의 관심이 적은 것이 가장 큰 문제라고 생각한다. 법률적으로 주택법에서 분리해 주택관리법(가칭)을 별도로 제정하는 등 주택관리 단독으로 규정하는 논의가 요구된다. 또는 주택법에 주택관리에 관한 세부 규정을 정비할 필요성이 크다.
 특히 최근 서울중앙지방법원(사건번호 2009가합86890, 본지 제684호 2010년 4월 7일자 참조)에서 관리주체가 아닌 입대의가 체결한 계약은 무효라고 판시한 것과 같이 의결과 집행을 철저히 분리하도록 하되, 전문성을 가진 관리업체가 아파트 관리업무를 수행할 수 있도록 위탁관리제도를 도급제로 전환해야 할 것이다.
 사실 관리사무소 직원들은 위탁관리회사의 직원들임에도 이들에 대한 급여 등을 입대의가 직접 지급하는 기형적인 구조로 인해 퇴직금을 제대로 지급받지 못하는 현실에 대해 더는 눈감아서는 안 된다고 생각한다.
 
 
 
#지난 4월 한국건설산업연구원에서는 하자소송과 관련해 하자보수 자체보다 손해배상청구를 목적으로 하자진단업체나 변호사 등에 의해 소를 제기하는 ‘하자기획소송’이 늘고 있다는 연구보고서를 발표한 바 있다. 이에 대해 어떻게 생각하는가?

 먼저 ‘하자기획소송’이라는 용어부터 바로잡아야 한다. 건산연 보고서에서는 하자진단업체나 변호사에 의한 소제기가 강권되고 있다고 주장했다. 그러나 변호사나 하자진단업체가 입대의에게 소제기를 강제할 수도 없으며, 입대의 또한 변호사나 하자진단업체의 권유를 무비판적으로 수용하는 형식적인 단체는 더더욱 아닌 것이 현실이다.
 사실 입주자들로서는 아파트에 하자가 존재해 건설사에 하자보수를 요청했음에도 건설사가 입주자들의 하자보수 요청에 대해 성의 없는 태도로 대응해 부득이 많은 비용과 시간을 들여서라도 소송을 통해 구제를 받으려고 하는 것이다. 즉, 하자가 있으니 소송이 있는 것이지 소송 때문에 있지도 않은 하자가 부각되는 것은 아니라고 본다.
 그럼에도 보고서에서는 건설사들의 시각에서 ‘하자기획소송’이라는 표현을 사용해 하자소송은 불필요한 것임에도 일부 변호사나 하자진단업체의 부추김에 의해 소송이 증가하고 있다는 취지로 주장한 것은 하자소송 자체를 부도덕한 것으로 매도하려는 의도가 담긴 것이라고밖에 볼 수 없다.
 한편 보고서에서는 건설업체의 하자보수의무 이행을 위한 하자보수보증제도가 완비됐다고 주장하고 있다. 현행 하자보수보증제도는 주택건설촉진법 제정 당시 건축비의 3%를 현금으로 예치하도록 했다가 그 후 현금 예치 이외에도 하자보증증권이나 보증서로 갈음하도록 개정했다. 이로 인해 실질적으로 하자보수보증제도는 유명무실한 제도가 된 상태다.
 주택법 시행령에는 입대의는 사업주체에게 하자보수를 요구할 수 있고 사업주체가 이러한 하자보수요구를 받은 날로부터 3일 이내에 하자보수 또는 하자보수계획을 통보하지 않은 경우 하자보수보증금을 사용해 직접 하자를 보수할 수 있다고 규정하고 있다. 그러나 현실적으로 입대의가 하자보증회사에 하자보수보증금의 지급을 청구하더라도 보증금을 지급하지 않고 있는 실정이다.
 또한 하자심사분쟁조정제도의 실효성을 강화하는 방안을 제시하고 있는데 특히 하자분쟁조정을 필요적으로 거치도록 하는 필요적 전치주의가 도입돼야 한다고 주장했다. 그러나 이 또한 입주자들의 입장에서는 오히려 하자분쟁조정이 공정하지 못하다고 판단될 경우 분쟁해결에 소요되는 시간과 비용만 가중될 수도 있다는 점을 지적하고 싶다.
 아울러 사업주체인 건설사의 자체적인 하자보수가 선행돼야 한다는 주장과 관련해서도 건설사의 자체적인 하자보수에 대한 사후관리제도(하자보수에 대한 새로운 보증제도) 도입, 입대의가 지정한 업체로 하여금 하자보수공사에 대한 감리 등의 보완 장치가 함께 마련돼야 한다.
 보고서에서는 개선방안으로 여러 가지 방안을 제시하고 있으나 하자소송의 제기를 막을 수 있는 가장 실효적인 수단은 하자보수보증금을 현금으로만 예치토록 하고 입대의 요구가 있을 경우 바로 하자보수를 하도록 강제하는 규정을 도입하는 것이다.
 아파트 시공 1, 2위를 다투고 있는 모브랜드 아파트의 경우 단 한 건의 하자소송도 제기되지 않고 있다. 그 이유는 건설사의 하자에 대한 성의 있는 대응이 있었기 때문이다. 하자소송을 줄이기 위해서는 하자에 대한 일부 건설사의 부적절한 태도를 개선하는 것이 시작일 것이다.
 마지막으로 연구를 수행한 건산연은 아파트를 건축하고 분양하는 건설업체들의 모임인 대한건설협회의 산하기관으로 당연히 이 보고서는 건설업체의 시각에서 하자소송의 실태를 진단하고 향후 건설업계의 대응방향을 제시하는 것에 불과하다고 본다.
 
 
 
 #한국아파트신문 독자에게 한 말씀

 아파트 등 공동주택에서 일어나는 대부분의 다툼들은 비교적 작은 사안임에도 공동체의 내부적인 분쟁이라는 특수성 때문에 감정적인 문제로 비화되는 등 일반적인 법률문제와는 다른 여러 가지 특징이 있다.
 따라서 아파트 입대의나 관리주체는 단지 내에서 발생한 법률문제를 해결함에 있어 무엇보다 아파트 법률문제에 대한 전문성을 가진 변호사인지 여부를 우선적으로 고려해 문제해결을 시도하는 것이 바람직할 것이다.
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