■ 중앙대 사회개발대학원 곽 도 교수
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▲성균관대학교 법과대학 법학과
▲중앙대학교 대학원 도시 및 지역계획학 박사
▲용인시 도시계획위원회 위원(현)
▲군포시 도시계획위원회 위원(현)
▲경실련 도시개혁센터 아파트공동체위원회 위원장(현)
▲중앙대 사회개발대학원 주택 및 부동산자산관리 최고경영자과정 주임교수(현)
그동안 공급위주에 가까웠던 정부의 주택정책이 주택관리사제도가 도입된 지 20년 만에 관리의 중요성에 대한 인식의 전환으로 변혁기를 맞고 있다. 국토해양부는 최근 입주자대표회의 회장 및 감사에 대한 입주민 직선제 의무화, 동대표 교육 의무화, 동대표 임기 제한, 주택관리업자 선정에 대한 경쟁입찰제 도입, 주택관리사보 자격시험의 상대평가 등 주택법령 개정안을 입법예고해 공동주택 관리제도에 있어서의 많은 변화가 예상된다. 이에 대해 중앙대학교 사회개발대학원 곽도 교수는 “정부가 이제야 아파트 등 공동주택 관리에 대한 문제의 심각성을 인식하고 개선방안을 찾으려고 고심한 것으로 보인다”며 “정부의 이번 개선방안은 전향적이고 획기적”이라고 평가한다. 지난달 26일 국회 도서관 대강당에서 민주당 박기춘 의원이 주최하고 대한주택관리사협회가 주관한 공동주택 관리제도 개선 세미나에서 주제발표를 맡은 바 있는 곽 교수를 중앙대 캠퍼스에서 만나 보다 자세한 얘기를 나눴다.
동대표 교육 의무화와
입주민 직선제 실시 ‘바람직’
곽 교수는 정부가 제시한 공동주택 관리제도 개선방안 중 눈에 띄는 안으로 동대표에 대한 교육의 의무화와 입대의 회장과 감사의 입주민 직선제를 통한 선출을 꼽는다.
사실 동대표 교육에 대한 필요성은 오래전부터 제기돼왔다. 곽 교수는 지자체에서 교육을 실시할 경우 부실교육, 즉 형식적인 교육이 나타날 우려가 있기 때문에 이를 개선, 광역자치단체에서 동대표 교육을 총괄하고 필요 시 지자체에 위임하도록 해야 하며 프로그램 개발 등은 국토부에서 관여해야 한다고 제시한다.
부녀회에 대한 교육의 필요성도 제기한다. 국토부가 알뜰시장 등으로 발생하는 잡수입 등을 관리비에 포함해 관리하도록 개선할 방침이어서 부녀회와 연계된 비리 등의 분쟁은 앞으로 해소될 것으로 보인다.
곽 교수는 “주부들은 에너지 절감이나 자원재활용 운동 등의 주체로서 살기 좋은 마을 만들기를 위한 여러 가지 일을 해야 한다”며 “부녀회를 종전과 다른 개념으로 바꿔 공동체 활성화를 위해 실질적으로 앞장설 수 있도록 부녀회에 대한 교육을 병행할 필요가 있다”고 주장한다.
최근 들어서는 직선제로 입대의 회장을 뽑는 아파트 단지 사례가 늘면서 직선제 도입에 대한 관심이 확산되는 분위기다. 이러한 가운데 국토부가 직선제를 적극 도입하기로 하고 의무화하는 안을 내놨다. 곽 교수는 “입주민의 관심과 참여를 유도하기 위해 입대의 회장과 감사를 직선제를 통해 선출하도록 한 안은 매우 바람직하다”고 전한다. 그러면서 이로 인해 입주민 간의 파벌을 조성한다든지 하는 부작용이 발생할 가능성을 아예 배제할 수는 없지만 ‘실보다는 득이 많다’고 판단한다. 이를 통해 입주민들의 관심을 유도하고 임기 2년이 지난 후 우수한 결과가 나올 때는 재임할 수 있는 기회를 제공하고, 만약 잘못했을 때에는 이에 대한 책임을 물을 수 있도록 해야 한다는 것이다.
곽 교수는 다만 임기를 제한하는 것은 조금 더 보완해야 할 필요가 있다고 덧붙인다. “어차피 회장은 직선제를 통해 입주민의 심판을 받기 때문에 1회 중임으로 끝난다면 전문성이 떨어질 수밖에 없고, 실제 잘 운영하고 있는 아파트 단지의 경우 오히려 임기 제한으로 손해를 입을 수도 있다”고 곽 교수는 우려한다.
공사 및 물품계약제도
지자체 통합 구매해야
입주민의 분쟁과 갈등을 줄일 수 있는 구체적인 방안으로는 우선 계약제도를 바꾸는 것이라고 설명한다. 공사 및 물품계약제도를 지자체별로 통합 구매하도록 함으로써 입주민 간의 갈등과 분쟁, 업체와의 유착 등 일부에서 발생하는 부정과 비리를 원천적으로 차단해야 한다는 것이다. 또 통합 구매제도는 원가를 절감해 입주민의 부담을 대폭 줄일 수 있다고 한다.
곽 교수는 “물품구매와 공사계약은 신문 공고를 통해 공개경쟁 입찰을 원칙으로 하고 입찰방법은 전자입찰 실시를 의무화해 업체의 사전로비를 방지해야 한다”며 “과거 각 행정부서에서 개별적으로 자체 구매하던 제도를 개선해 조달청으로 구매를 일원화한 결과 원가를 줄이면서 업체와의 유착으로 인한 비리문제도 해소했다”고 소개한다.
입대의 회의의 인터넷 공개 의무화도 주장한다. 곽 교수는 이를 통해 입대의 운영의 투명성을 높이고 입주민들의 관심을 유도해 갈등과 분쟁을 최소화해야 한다고 말한다.
아울러 “현재 유명무실화된 지자체의 공동주택분쟁조정위원회를 활성화하기 위해서는 중재법에 의한 중재합의 제도를 도입하고 구성원에 법조인과 공동주택분쟁조정지도사 자격증 소지자 참여를 의무화해 전문가에 의한 위원회 구성이 되도록 해야 한다”고 주장한다. 민간자격증인 공동주택분쟁조정지도사는 중앙대 사회개발대학원 주택 및 부동산자산관리 최고경영자과정(이하 주택관리 최고경영자 과정)에서 배출하고 있다.
공동주택관리법 및 전담부서 급선무
더 나아가 곽 교수는 10여개로 분산돼 있는 주택관리와 관련한 법을 일원화하지 않고서는 적절한 주택관리를 기대하기 어렵다고 진단한다. 주택법령은 법 체계 간의 통일성이 결여돼 수많은 민원이나 분쟁이 발생하고 있기 때문이다. 그 다음으로는 기구 및 조직 설립의 필요성 즉, 국토부의 현재 주택관리 담당인력으로는 전 국민의 절반 이상이 살고 있는 아파트를 관장하기에는 한계가 있다는 설명이다. 뿐만 아니라 “지자체의 경우 잦은 인사이동으로 전문성을 갖지 못하고 있어 주택관리사 자격을 가진 자를 채용한다면 전문성을 높일 수 있을 것”이라고 강조한다.
일본의 경우 중앙기관의 담당부서는 국토교통성 주택국 주택종합정비과와 맨션관리대책실이며, 일본 동경도에서는 도시정비국에 민간주택과와 맨션과를 설치해 운영하고 있다. 곽 교수는 “일본이 우리나라보다 훨씬 더 공동주택 비율이 낮은 데도 불구하고 이런 조직을 갖추고 있는 점을 볼 때 조직면에서는 우리나라가 뒤지고 있다”고 지적한다. 이에 “정부와 민간이 공동 투자하는 아파트 관리지원센터를 설립하거나 국토부 내에 국 또는 청을 만들어 공동주택청이나 공동주택국을 만들어야 한다”고 제안한다.
최초 주택관리 최고경영자과정 개설
곽 교수는 지난 2008년 중앙대 사회개발대학원에 주택관리 최고경영자과정 개설을 기획한 장본인이다. 주택관리 최고경영자과정은 중앙대에서 유일하게 개설해 큰 인기를 얻고 있다. 지금까지 주택관리 최고경영자과정에는 주택관리 관련분야의 인사와 함께 부장판사, 부장검사, 변호사, 검찰청 고위간부, 경찰청 총경, 각계각층의 CEO 등 다양한 분야에서 참여, 100여명이 이수했다. 현재 중앙대 사회개발대학원은 오는 9월부터 시작되는 주택관리 최고경영자과정 6기를 모집하고 있다.
공동주택 관리 관련 전문 인력양성의 필요성을 인식하고 있는 곽 교수는 ‘주택관리학과’를 대학에 신설할 수 있도록 최대한 노력을 기울일 계획이다. 영국의 주택관리사 양성제도와 같이 대학에 공동주택 관리 전문학과를 설치해 4년간 공동주택 관리 전문 과목을 이수한 자에 대해서는 일부 시험과목을 면제할 수 있도록 하는 등 인재를 배출하기 위해 끊임 없는 연구를 할 생각이다.
끝으로 곽 교수는 “공동주택 관리의 궁극적인 목적은 정감이 넘치는 살기 좋은 마을을 만들기 위해 입주민 간의 긴밀한 접촉과 지속적인 참여를 통해 집단적 유대감을 형성하면서 생활환경을 개선해 삶의 질을 높여가는 ‘아파트 공동체 실현’”이라고 전한다.