■ 한국토지주택공사 토지주택연구원 진 미 윤 박사
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이에 LH 토지주택연구원 진미윤 박사는 지난해 ‘맞춤형 임대주택 입주자의 주거안정성 제고방안’에 대한 연구를 통해 입주자의 특성을 고려한 주거안정성 제고 방안을 제시한 바 있다. 실제로 이 연구 결과가 바탕이 돼 임대기간이 연장 조치되는 제도 개선의 성과도 이뤘다.
진 박사를 만나 앞으로 서민들을 위한 주택정책이 나아가야 할 방향과 임대주택 정책 개선을 위한 앞으로의 연구 계획에 대해 들어봤다.
기간 연장에 따른
임대료 조정 방안 제고돼야
맞춤형 임대주택인 다가구 매입임대주택과 전세임대주택은 국민임대주택이 도시 외곽에 위치해 도심 빈곤층의 입주가 저조함에 따라 도심 내 빈곤층이 현 생활권에서 현재의 수입으로 거주할 수 있도록 공공부문(LH, 지자체)이 기존 주택을 매입 혹은 전세 계약해 재임대 하는 임대주택을 말한다.
진 박사는 “맞춤형 임대주택은 기존의 영구·국민임대주택과는 달리 신규 택지 확보와 함께 도시 내 입지 곤란 등의 대규모 공급방식의 한계를 극복하고 빈곤층의 임대료 부담능력을 감안, 저렴한 임대조건과 공공임대주택에 대한 빈곤 낙인, 빈곤 집중화로 인한 사회의 부정적 인식을 해소할 수 있다는 장점으로 인해 그 수요가 점점 더 많아지고 있다”고 설명한다.
이어 “그동안 디딤돌 주택으로서의 속성을 지닌 맞춤형 임대주택은 입주자의 경제적 자립화를 유도하기 위해 설계돼 최장 6년이라는 임대기간의 제한으로 당초 정책적 취지에도 불구하고 입주 3~4년차에 이르는 입주자들에게는 상당한 주거 불안의 근본 원인이 됐다”면서 “특히 이는 유사 계층이 거주하는 영구임대주택이나 국민임대주택의 임대기간이 30년인 것과 비교해 볼 때 지원상의 형평성에도 문제가 되는 한계점이 지적돼 왔다”고 말한다.
하지만 지난해 4월에는 실제로 이 연구결과가 바탕이 돼 맞춤형 임대주택의 임대기간이 10년으로 연장 조치되는 제도 개선의 성과를 이뤘다.
진 박사는 “임대기간의 연장조치로 인해 개선된 점도 있지만 임대기간 연장에 따른 소득증가와 당초 입주자격 탈락 시 임대료 조정에 대한 방안 및 입주자의 상황과 형편에 따른 입주자격의 기준도 제고돼야 한다”고 설명한다.
주거 자립화 위한 프로그램 개발 필요
지난해 진 박사는 맞춤형 임대주택 입주대상층 400가구를 대상으로 설문조사를 시행한 바 있다. 현 주택에 계속 거주하다 입주자격 요건에서 탈락할 경우 퇴거 의사를 묻는 질문에 조사 대상자의 85% 이상이 자격이 탈락되더라도 계속 거주하고 싶다고 응답한 바 있다.
진 박사는 “현재 맞춤형 임대주택 입주자의 2순위가 도시근로자 월평균 가구총소득의 50% 이하라는 점에서 현재 입주자가 이 범위에 해당하는 한은 입주자격이 탈락된다고 볼 수 없다”고 말한다.
그러나 이러한 소득 상한 기준은 자칫 현재 입주자의 경제적 활동을 저해하는 근본 원인으로도 작용할 수 있으며 이로 인해 빈곤 고착화 가능성이 구조적으로 내재해 있다고 볼 수 있다.
“입주자들이 자력으로 살아갈 수 있도록 해야 하지만 일정한 시한을 주는 기간도 없이 기준에 조금만 어긋나도 자격이 탈락돼 사는 곳에서 퇴거해야 한다는 불안감으로 인해 소득을 숨기는 등 입주자들을 거짓말쟁이로 만들고 있다”면서 “기준의 엄격성만으로 효율을 가져오길 바라는 것은 어렵기 때문에 지역마다 다른 기준에 맞게 운용의 묘를 살려 입주계층을 다양화시켜 운영해 나가야 한다”고 진 박사는 말한다.
임대기간의 연장으로 인해 생활여건이 나아지면 임대료를 올리고 스스로 갚아 나갈 수 있도록 도와야 한다는 것이다. 또 맞춤형 임대주택은 물량 확보가 쉽지 않고 물량 자체도 많지 않아 현 입주자의 장기 거주는 결국 신규 입주 희망자의 입주 기회에도 영향을 주기 때문에 맞춤형 임대주택의 순환율(return-rate)에 대한 방안도 고려할 필요가 있다고 설명한다.
또한 현 입주자가 입주자격에서 탈락했다고 해도 이들의 생활수준이 단기간에 급격히 향상되는 것은 쉽지 않기 때문에 임대료 할증체계의 마련은 그 적정 시기가 언제일 것인가를 판단해 나가면서 신중히 접근해야 한다고 진 박사는 덧붙인다.
한편 진 박사는 임대기간 연장으로 10년 거주 이후 임대주택 입주자의 주거자립화 방안이 제도적으로 마련될 필요가 있다고 주장한다. 연장 이후에도 이들의 주거자립화가 가능할 수 있도록 자산형성 지원 프로그램과 같은 추가적인 정책 대안과 금융서비스 지원이 마련돼야 한다는 것이다.
진 박사는 “정부가 살 수 있는 집만 주고 끝내는 것이 아니라 저소득 입주자들이 스스로 일어나 자리 잡을 수 있도록 사회 참여를 통한 근로의지를 찾아주는 역할도 그 무엇보다 중요하다”고 강조한다.
주택바우처 제도 도입 전 구체적 방안 마련
진 박사는 “지금까지의 주거정책은 공급을 늘리는 쪽에 중심을 둬왔지만 앞으로는 주택공급 물량의 확대계획보다는 필요한 지역과 계층의 수요에 적합한 다양한 유형의 주택공급과 함께 정교한 정책 수립이 필요할 것”이라며 주택바우처 제도에 대해 언급한다.
주택바우처 제도는 서민의 주거생활 안정을 위해 제공되는 일종의 주택상환증서로서 수혜대상자는 자기가 원하는 지역에서 자기가 원하는 주택을 임대 또는 매입해 임대료 또는 매입대금으로 현금 대신 집주인이나 주택모기지 대출은행에 그 증서를 지불하는 제도로 현재 국내에서도 이에 대한 법 개정이 국회에 계류 중이다.
이런 점에서 주택바우처 제도는 현행 주거지원 수단에 대한 선택의 폭을 넓히고 공공임대주택 재고가 충분치 않은 지역에 대해 임대료 과부담 가구를 지원함으로써 정책의 사각지대를 메울 수 있는 유용한 정책 수단이 될 수 있다.
진 박사는 “현재 맞춤형 임대주택도 주택바우처 제도의 하나라고 볼 수 있지만 본격적으로 주택바우처 제도를 도입하기 전 구체적으로 누구를 대상으로 어떤 주택에 어느 정도의 지원금을 어떻게 지원할 것인가에 대한 세부정책 방안에 대한 논의가 앞으로 더 이뤄져야 할 것”이라고 말한다.
후속 연구 진행과 주택정책 홍보 이뤄져야
맞춤형 임대주택의 정책 시행 기간이 아직 6년이 지나지 않았다는 점에서 현행의 미비점을 지속적으로 보완·발전해 나간다면 맞춤형 임대주택의 정책적 위상은 지금보다 더 굳혀질 수 있을 것이다.
그러나 분명한 것은 정책적 노력만이 이들을 위한 주거안정에 유일한 책임이 있는 것은 아닐 것이기 때문에 입주자 스스로의 자구적 노력과 근로 의욕 발휘 등이 뒤따라야 할 것이다. 사회적으로도 이들을 위한 일자리 창출과 직업교육, 금융서비스 제공 등에 있어 적극적인 관심이 필요하다 할 것이다.
또한 기존 재고 주택을 활용한다는 점에서 침체된 지역시장에서는 거래 활성화와 시장 활력을, 과열된 지역시장에서는 민간 전·월세 시장 안정화와 다양한 계층의 시장 참여라는 기치로 현재 신규 공급 위주의 공공임대주택의 공급방식이 보다 다양한 형태로 전개될 수 있는 대안적 모델들이 개발돼야 할 것이다.
진 박사는 “주택정책은 민심이라고 생각한다”면서 “앞으로 탁상정책이 아니라 서민들을 둘러보고 이들이 임대아파트에 살면서 무엇을 원하는지, 어떤 생각을 하는지에 대해 고민하고 임대주택의 공급으로 인해 얻게 되는 삶의 질 향상이나 사회적 불안요소의 해소 등의 효과에 대한 연구를 진행해 나갈 것”이라고 말한다.
이어 진 박사는 “향후 전국 어디서나 적용될 수 있는 맞춤형 임대주택의 보급과 지역별 입주자의 요구에 따라 맞춤형 주택과 함께 맞춤형 주거복지 서비스를 위한 후속 연구들이 이어질 수 있도록 민·관이 함께 노력해 나가야 한다”면서 “이와 함께 주택정책이 오류를 범하지 않도록 이에 대한 적극적인 정책홍보가 이뤄지길 기대한다”며 끝을 맺는다.
온영란
oyr@hapt.co.kr