■ 법무법인 위민(爲民) 김 남 근 변호사
아파트 하자보수에 갈음한 손해배상 청구소송 등의 경우처럼 현실적으로 입주자대표회의가 아파트 관리와 관련한 소송의 주체가 될 수밖에 없는 상황임에도 법원은 입대의를 소송당사자로 인정하지 않고 있다. 입대의가 소송을 제기하려면 법률적으로 입주자로부터 채권양도를 받아야 소송당사자로서 적격하다는 것이다.
그동안 아파트 등 공동주택과 관련해 다양한 소송을 수임해온 법무법인 위민의 김남근 변호사는 공동주택 관리제도에 있어서 시급히 개선해야 할 과제로 “입대의를 아파트 관리와 관련한 소송당사자로 인정할 수 있도록 주택법을 개정해야 한다”고 제안한다. 본지 법률상담 코너를 맡고 있는 김 변호사를 만나 공동주택 관리제도에 있어서의 문제점과 앞으로의 개선방향을 모색해본다.
|
약 력
·서울대학교 법과대학 공법학과 졸업
·사법시험 제38회 합격(사법연수원 제28기)
·건설교통부 부동산공개념 검토위원회 위원
·건설교통부 주택공급제도 검토위원회 위원
·건설교통부 임대주택 검토위원회 위원
·건설교통부 주택정책 포럼 위원
·서울특별시 분양가심의위원회 위원
·청와대 빈부격차차별시정위원회 주거복지분과 위원
·인천시 살기좋은 아파트 선정위원회 위원
·민주사회를 위한 변호사모임 민생경제위원장
·참여연대 민생희망본부 본부장(현)
·인천시 입주자대표회의연합회 자문변호사(현)
·민주노총 인천지역본부 자문변호사(현)
·국가인권위원회 사회권 전문위원(현)
입대의, 채권양도 받기 쉽지 않아
김 변호사는 “입대의 내부적으로 분쟁이 많이 발생하다보니 사법부에서는 입대의가 아파트 전체 입주민을 법률적으로 대표한다는 것에 대한 부담을 느껴 입대의가 아파트 관리와 관련된 소송당사자로서의 주체가 되는 부분에 대해 부정적인 입장을 취하고 있는 것 같다”고 운을 뗀다.
사실 아파트에서 입주자 모두 원고가 돼서 소송을 제기하는 것은 어려운 상황이라고 볼 수 있다. 법원은 입대의가 소송을 제기하면서 입주자로부터 채권양도를 받아서 소송을 해야 하는 형태를 취하고 있다. 하지만 현실적으로 입주자들의 잦은 이사 등으로 수시로 입주자가 변경되기 때문에 보통 2~3년 소요되는 소송을 진행하는데 있어서 당사자 변경에 따른 채권양도를 다시 받아야 하는 번거로움이 있는데다 상대방은 이러한 점을 이용해서 채권양도를 적법하게 받지 않았다는 이유를 내세우며 책임을 면하려는 태도를 보이고 있다.
이에 김 변호사는 “입법적으로 아파트 관리 관련 부분에 있어서는 입대의가 소송의 당사자가 될 수 있도록 주택법을 개정해야 한다”고 주장한다. 부작용의 우려에 대해서는 입주자 과반수 동의를 받는 경우 등에 한해 입대의가 법률적으로 소송당사자가 될 수 있도록 함으로써 절차적으로 보강하면 부작용을 최소화할 수 있을 것이라는 설명이다.
김 변호사는 “입대의가 아파트 관리와 관련한 소송의 주체로 나서고 있고, 입주민들이 입대의를 제외하고 따로 소송을 제기한다는 것은 사실상 어려울 뿐만 아니라 그렇게 한다고 해도 소송도중에 입주자가 바뀌면 기존 입주자들은 소송탈퇴를 하고 다시 새 입주자가 소송참가를 해야 하는 등 복잡한 절차를 거쳐야 한다”고 지적하면서 “입대의가 일정한 절차적 요건을 갖출 경우 소송당사자가 되도록 하는 제도적인 개선이 반드시 이뤄져야 한다”고 거듭 강조한다.
하자소송 주요쟁점에 대한 대법원의 종합적인 정리 필요
아파트 하자소송과 관련해서는 여러 차례 법원의 판례가 바뀌고 태도가 변경됨으로 인해 법적 혼란이 극심한 상황이다. 김 변호사는 “아파트에서 하자보수에 대해 소송으로 진행할지 아니면 다른 방법으로 해결할지 여부에 대한 법률적 판단이 가능하도록 대법원에서 하자소송과 관련한 주요 쟁점사항들을 종합적으로 정리해줬으면 하는 바람”이라며 종합적인 연구검토의 필요성을 제기한다.
우리나라에는 여러 분쟁조정위원회가 있지만 대부분 실효성에 대한 논란이 끊이지 않고 있다. 김 변호사는 “정부는 사회적으로 문제가 발생할 때마다 분쟁조정위를 설치하도록 해놓고 그것만으로 문제를 다 해결한 것처럼 여기지만 임대주택분쟁조정위, 건축분쟁조정위, 공동주택 관리 분쟁조정위 등의 실적은 전무하다고 해도 과언이 아니다”며 문제가 발생했을 때마다 미봉책으로만 대처할 것이 아니라 제대로 된 발전방향을 모색하기 위한 공론의 장의 필요성을 제안한다. 공동주택하자심사·분쟁조정위도 유명무실화될 공산이 크다고 우려하는 그는 “이를 막기 위해서는 예산을 책정하고 아파트 하자에 대한 감정을 직접 실시함으로써 이를 기초로 판단까지 할 수 있어야 한다”고 설명한다. 또한 “중앙환경분쟁조정위의 경우 소음측정 등에 대해서 자체예산을 들여 추진하고 행정적인 서비스가 결합돼 그나마 분쟁조정위의 역할을 하고 있다”며 “하자심사·분쟁조정위도 중앙환경분쟁조정위가 하고 있는 시스템으로 발전시켜 나가야 할 것”이라고 전한다.
유명무실한 공동주택 관리 분쟁조정委 적극 활용, 입주민 간 분쟁 해결해야
공동주택이 증가하면서 입주민 간 분쟁도 갈수록 늘고 있는 추세다. 현재 입주민들은 이러한 내부분쟁을 해결하기 위해 결국 법원을 찾게 된다. 이에 대해 “행정기관이 적극적으로 나서야 한다”고 말하는 김 변호사는 “담당 공무원들이 더 이상 입주민들의 내부문제와 관련한 민원을 회피할 것이 아니라 공동주택 관리 분쟁조정위에 조정신청을 하고 분쟁조정위가 적극적으로 중재안을 제시해 해결하는 방향으로 가야 한다”고 주장한다. 소송으로 진행할 경우 많은 시간과 비용이 소요되므로 유명무실화된 공동주택 관리 분쟁조정위를 적극 활용할 필요가 있다는 것이다. 또한 “대부분이 인허가 업무 중심으로 이뤄지고 있는 아파트 행정과 관련해 아파트 관리에 대한 전문지식을 보유한 전담 공무원을 배치하는 등 관리업무를 강화해야 한다”고 제시한다.
위탁관리제도 도급제로 전환해 전문관리 통한 도입취지 살려야
특히 김 변호사는 전문성이 부족한 위탁관리제도에 대해 비판하면서 아파트 관리제도에 대한 총체적인 사회적 점검이 필요한 시점이라고 말한다. 그러면서 현재처럼 입대의가 관리주체의 구체적인 관리업무에까지 일일이 관여하는 것은 지양해야 한다고 주장한다. 입대의가 각종 공사계약 등을 체결 및 결정해야 한다는 것은 다른 직장이 있으면서 봉사적인 차원에서 입대의 구성원을 맡는 사람들에게 무리한 부담을 주고 있는 측면이 강하다는 판단에서다. 전문적인 위탁관리업체가 육성이 돼서 일정한 위탁관리기간에는 위탁관리업체가 적극적인 관리를 하도록 함으로써 전적인 책임을 지는 한편 입대의는 감독기구로서 예산 및 결산에 대한 승인을 하도록 해야 한다는 주장이다.
김 변호사는 “포괄적인 관리를 맡길 수 있는 종합적인 전문인력을 갖추고 있는 위탁관리업체들이 부족하다는 점도 문제”라며 입법자들의 의도와는 달리 전문적인 관리가 이뤄지지 않고 있다고 지적한다. 이에 따라 “입대의가 예산을 승인하면 관리업체는 단순히 관리사무소장을 파견만 할 것이 아니라 법률, 회계, 계약, 전기, 하자보수 등 다양한 전문 인력을 갖추고 이에 대한 서비스를 아파트에 제공함으로써 적극적이고 전문적인 관리서비스를 실천해야 하며, 입대의는 이에 대한 결산 승인 등 감독업무만을 철저히 수행하는 시스템으로 가야 한다”고 부연한다.
관리 중요시하는 문화 형성해야
김 변호사는 정부의 주택관리에 대한 무관심도 문제점으로 지적하면서 국토부가 해당 부서를 주택건설공급과로 변경한 것과 관련해 “여전히 정부의 마인드는 아파트를 많이 지으면 관리는 알아서 될 것이라는 생각을 갖고 있는 듯하다”며 “아파트 보급률이 높은 우리나라가 아파트 관리가 제대로 이뤄지지 않는다면 지은 지 20~30년 안에 재건축 또는 리모델링에 들어가게 돼 사회적 낭비가 심각하게 된다”고 우려를 표명한다. 이에 더 이상 공급만이 아닌 관리를 중요시하는 문화가 형성돼야 한다고 강조한다.
주관사, 관리전담 공무원 채용 확대
입주민들의 권리의식이 높아지면서 지금의 시스템만으로는 입주자들의 모든 욕구를 충족시키는 것이 역부족이다. 이에 “대한주택관리사협회, 입주자연합회, 행정기관 등을 통해 관리제도의 문제점을 적극적으로 표출해서 사회 전반적으로 총체적인 공동주택 관리에 대한 개선방향을 마련해야 한다”는 김 변호사. 그는 “주택관련 공무원 중에서도 주택관리에 대한 전문성을 갖춘 인력이 배출돼야 하며, 최소한 구청별로 주택관리 전문가를 한 명 정도는 배치해야 한다”면서 현직 주택관리사를 주택관리 담당 공무원으로 채용한 전북 익산시의 사례에 대해 모범적이라고 평가, 이를 전국적으로 확대해야 한다고 피력한다.