집합건물의 관리단은 구분소유자 전원을 구성원으로 해 특별한 설립 절차 없이도 법률의 규정에 의해 설립됩니다. 하지만 만약 구분소유자 중 일부가 위탁관리계약을 체결하지 않았다면 혹은 구분소유자 중 일부를 관리단 구성에서 제외한다는 내용을 관리규약에서 이미 규정하고 있다면 어떻게 될까요? 오늘은 이와 관련한 판례를 소개하고자 합니다.

1) 부산 해운대구 E에 있는 ‘D호텔’은 2007. 6.경 준공된 총 543세대의 객실과 65개 점포의 상가로 이뤄진 집합건물임.

2) 원고는 이 건물의 구분소유자들이고 피고는 건물과 그 대지, 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 건물의 구분소유자들로 구성된 단체임.

3) 피고의 제1기 관리인인 F가 2012. 9. 8. 사임하자 G, H 등 이 사건 건물의 구분소유자 80명은 2013. 7. 8. ‘관리단 구성 희망 모임’을 만든 후 관리인 선거관리위원 모집공고를 내고, 2013. 7. 20. I, J를 위원장으로, K, L, M을 위원으로 하는 선거관리위원회를 조직함.

4) 이 건물 선관위는 2013. 8. 5. 피고의 제2기 관리인 선출을 위한 선거관리규정을 제정했으며, 2013. 8. 15. 건물의 구분소유자들이 가입한 인터넷 커뮤니티에 피고의 제2기 관리인 선거일정을 공고함.

5) 선관위는 선거일정 공고에 따라 우편·현장투표를 실시해 2013. 9. 14. 개표했고, 2013. 9. 15. 투표결과에 따라 G가 관리인으로 당선됐음을 공고함.

6) 원고는 피고는 건물의 객실 및 상가 구분소유자 전원으로 구성되고, 구분소유자들은 전유부분의 면적비율에 따라 의결권을 행사할 수 있음에도 불구하고 피고는 상가의 구분소유자들을 제외한 채 객실 구분소유자만을 대상으로 1객실 당 1투표권을 기준으로 의결정족수를 산정했던 바, 이처럼 위 결의는 소집절차 및 결의방법에 중대한 하자로 위법하다고 주장하면서 소로써 피고에 대해 관리인선임결의부존재확인을 구함.

 이에 대해 재판부는 “집합건물법 제23조 제1항에 의해 건물의 구분소유 관계가 성립할 경우 구분소유자 전원을 구성원으로 한 관리단이 당연 설립되고, 피고는 규약 제3조에서 피고에 관해 건물 등의 관리에 관한 사업시행을 목적으로 결성된 객실 및 상가 소유자들의 단체로 정의하고 있으며, 규약 제18조 제1항에서는 피고는 건물의 구분소유권자 전원으로 구성된다고 규정하고 있으므로, 집합건물법 및 규약에 따르면 피고는 집합건물법상의 관리단에 해당하고, 그 구성원에는 객실 및 상가의 구분소유자 전원이 포함된다”고 했습니다.

또 “집합건물법 상의 관리단은 구분소유관계가 성립하는 건물이 있는 경우 당연히 그 구분소유자 전원을 구성원으로 해 성립되는 단체이므로 일부 객실 구분소유자들이 피고와 관리위탁계약을 체결하지 않았다고 관리단의 구성원에서 제외된다고 볼 수 없고,  규약 제63조를 관리단 구성에서 상가 구분소유자들을 배제하는 의미로 해석할 수는 없으며, 가사 위 규약 제63조를 상가 구분소유자들을 관리단의 구성원에서 제외하는 규정으로 하더라도 이는 집합건물법 제23조 제1항에 반해 무효라고 할 것”이라 했습니다.

그리고 위 법리에 의해 해당 재판부는 ‘집합건물법 제23조 제1항은 건물에 대해 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 해 관리단이 설립된다고 규정하고 있는바, 관리단을 구성함에 있어서는 관리위탁계약을 체결하지 않았다는 이유만으로 특정 구분소유자를 임의로 제외할 수 없고 이를 위반해 총회를 개최하는 것은 총회 부존재 사유에 해당한다’고 판시한 것입니다(대법원 2008. 8. 21. 선고 2007다83533 판결).

위와 같은 법률 규정과 판례는 일부 구분소유자들이 임의로 관리단을 구성하는 등으로 인해 소수 구분소유자의 재산권 행사가 침해받는 것을 방지하기 위한 부득이한 법리로 사료되는 바, 이런 판례의 태도를 유념해야 할 필요가 있습니다.