질의자가 누수에 대한 손해배상을 청구할 수 있는 대상은 44층 테라스가 집합건물의 전유부분인지 공용부분인지 여부에 따라 달라집니다. 만약 공용부분이라면 청구 대상은 44층 소유자가 아닌 아파트 입주자대표회의가 돼야 합니다. 테라스가 공용부분인지 여부는 소유자들 간에 특단의 합의가 없는 한 그 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 의해 결정돼야 하는 것이고(대법원 2006. 5. 12. 선고 2005다36779 판결 참조), 건물의 안전이나 외관을 유지하기 위해 필요한 지주, 지붕, 외벽, 기초공작물 등은 그 구조상 구분소유자의 전원 또는 그 일부의 공용에 제공되는 부분으로서 구분소유권의 목적이 되지 않습니다. 

테라스는 실질적으로 아래층 바닥면적과 위층 바닥면적의 차이로 인해 발생한 아래층 천장 부분에 해당하는 부분이고, 지붕이 없는 건물 부분으로서 개방형 구조로 돼 있어 아파트 전체의 안전이나 외관을 유지하기 위해 필요한 지붕으로서의 성격을 갖고 있습니다. 

테라스를 공용부분으로 볼 것인지에 대한 사실로 ① 집합건물법 제15조에 따른 구분소유자의 집회결의 등의 여부 ② 건축물 대장 및 건물 등기부, 분양계약서 등에 테라스가 전유부분으로 기재돼 있는 지의 여부를 살펴봐야 합니다. 

따라서 테라스가 공용부분으로 인정되는 경우라면 질의자는 44층 소유자가 아니라 아파트 입대의에 대해 손해배상 청구를 해야만 합니다.

또한 질의자는 이 사건 테라스의 균열로 인한 43층의 누수로 발생한 누수방지 공사비 및 원상복구 공사비 손해를 청구할 수 있습니다. 

또한 추가 피해 방지를 위해 44층의 방수공사가 필요한 경우 입대의가 이를 이행하지 않는다면 누수방지공사 이행 청구를 하는 것도 가능합니다. 

그러나 위자료의 경우 법원은 재산상 손해의 배상만으로 회복할 수 없는 정신적 손해가 없는 이상 이를 이유로 위자료 청구권을 행사하는 것이 허용되지 않는다(대법원 1997. 2. 14. 선고 96다36159 판결, 대법원 1995. 5. 12. 선고 94다25551 판결 참조)는 입장입니다. 

누수로 인한 손해배상 청구소송은 법원 감정을 통해 누수의 책임소재 및 손해배상책임의 범위를 명확히 밝혀야 하고, 위자료의 경우 실제 회복할 수 없는 정신적 손해가 발생했음을 객관적인 증거를 제출해 입증해야 하므로, 비전문가가 혼자 수행하기에는 많은 어려움이 따릅니다.