첫 문턱 안전진단 속도조절 나서
초과이익환수제는 개정 진행중
분양가상한제도 완화 전망 기대

새 정부의 250만 호 공급로드맵 발표가 임박한 가운데 재건축 규제가 얼마나 완화될지 관심이 쏠리고 있다. 업계 관계자는 “이번 주택 공급 목표의 많은 부분이 재건축·재개발·도심공공주택  복합사업으로 채워질 전망”이라며 “재건축 단지 현장 곳곳에서는 규제 완화가 확정되기까지 세부 진행을 미루고 있다”고 말했다.

윤석열 대통령이 대표적 규제 완화 대상으로 꼽은 아파트 재건축의 경우 안전진단, 재건축초과이익환수 및 분양가상한제가 3대 규제로 꼽힌다. 

◆ 안전진단검사

재건축 문턱에서 가장 어렵다고도 하는 첫 관문인 안전진단검사의 경우 ‘30년 아파트의 안전진단 면제’ 공약은 새 정부 출범과 동시에 자취를 감췄다. 재건축 아파트를 중심으로 시장 불안 기미가 보이자 정부가 속도 조절을 내세웠기 때문이다. 

지난 정부에서 많은 재건축 사업지가 안전진단 문턱에 걸렸었다. 2018년 안전진단 기준 강화조치로 인해 1차 진단 통과 후 2차 정밀안전진단에서 부적격 처리를 받는 경우가 많아졌다. 평가항목 중 구조 안전성 가중치가 기존 20%에서 50%로 강화돼 주차 문제와 녹물 등 주거 환경이 열악해도 콘크리트 건물의 구조 안전성에 이상이 없다고 판단되면 재건축이 불가했다. 

전국의 30년 이상 된 아파트는 1800여 개 단지, 약 100만 호로 추산된다. 서울이 400여 개 단지로 전체의 20%를 넘는데 서울시 재건축 공개정보 사이트에 올라온 현장은 약 220곳에 불과하다.

재건축을 추진 중인 서울 양천구 목동 신시가지 14개 단지는 최근 안전진단 절차를 중단한 것으로 알려졌다. 재건축 관계자는 “그동안 목동 6단지만 1~2차 안전진단을 통과했고 목동 11단지 등 2개 단지는 2차에 탈락한 가운데 나머지 단지들은 1차 통과 후 2차 진단을 미루고 있다”고 전했다. 애초 이들 단지는 대선 직후 윤 대통령의 공약에 기대를 걸고 재건축 일정에 속도를 냈으나 이제는 확실한 규제 완화 조치 후 움직일 태세다. 

목동 재건축 단지 관계자는 “규제 완화가 미확정된 상태에서 적정성 검토를 진행해 탈락하는 것보다 일정을 연기하는 편이 비용을 아낄 수 있을 것으로 본다”고 말했다.

◆ 재건축초과이익환수제

재건축을 움츠리게 하는 또 다른 규제는 재건축초과이익환수제(재초환)다. 재초환은 재건축 조합원 1인당 3000만 원을 초과하는 개발 이익이 예상되면 예상 이익의 최대 50%를 개발부담금으로 환수하는 제도다. 2006년 5월 법이 공포된 후 글로벌 금융위기 등으로 정비사업이 활성화되지 않아 실제로 적용된 단지는 없었다. 그러다가 문재인 정부 때 2017년 8·2 부동산 대책으로 2018년 이후 관리처분계획인가를 신청한 재건축 단지에 적용됐다. 그러자 강남과 여의도 등 서울 핵심 재건축 단지에서는 상당수가 사업을 포기했다. 

최근 서울 용산구 이촌동의 H재건축단지는 재초환 부담금으로 가구당 평균 7억 7700만 원, 역대 최고 금액을 통보받았다. 조합 관계자는 “현재 부과된 금액은 예정 금액일 뿐”이라며 “2027년경으로 예상하는 입주 시에 확정되겠지만 그동안 재초환 규제 내용이 많이 바뀔 것으로 보인다”고 말했다.

실제로 재초환 실부과 첫 번째 대상으로 알려진 서울 은평구 E아파트의 경우 구청에서 부담금 부과를 미루고 있다. 구청 관계자는 “국토교통부 및 국회에서 재초환 제도 개정을 진행 중으로 알고 있다”며 “결과를 보고 부과할 예정”이라고 밝혔다. 

◆ 분양가 상한제

마지막 규제인 분양가 상한제(분상제)에 대해서는 사업시행인가 등 이미 재건축이 상당히 진행된 단지들 가운데 분상제의 완화를 염두에 두고 분양을 미루는 단지가 많다.

서울 송파 J아파트는 최근 조합원 분양신청 변경을 1년 정도 연기한다고 결정했다. 애초 다음 달부터 조합원 분양신청 변경을 접수해 올해 안에 관리처분을 받으려 했으나 분상제가 완화될 수 있다는 전망에 따라 이를 연기했다는 것.

한 전문가는 “분상제로 일반분양 수익이 줄어 조합원 개인당 부담이 늘었고 당연히 정비사업 공급이 막힐 수밖에 없다”고 진단했다. 그는 “최근 분양가 산정과 분담금 등이 결정된 단지들도 손해가 크다고 느끼고 있어 일반분양가 산정을 앞둔 단지는 ‘일단 기다려보자’는 의견이 강하다”고 전했다.

최근 국토부는 분상제 개편안을 발표해 지난달 15일부터 적용했다. 공공택지를 제외한 택지 가산비에 이사비, 이주비 금융비용 및 총회 등 필수 소요 경비가 추가로 반영되고 자잿값 급등분이 건축비에 적기 반영될 수 있도록 주요 자재 항목을 현실화했다.

하지만 한 전문가는 “분상제를 이 정도로 현실화한다고 그동안 가격을 눌러 왜곡된 시장이 정상화될 것 같지는 않다”면서 “프랑스 혁명 때 정부가 우윳값을 통제하자 이후 우윳값이 엄청나게 폭등한 역사적 사례가 있다”고 말했다.

 

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