법제처는 8일 공동주택관리법 제11조의 ‘입주예정자의 과반수’에서 입주예정자는 건설세대수를 의미한다고 유권해석을 내렸다. 

민원인은 동 조항 제1항에 “의무관리대상 공동주택을 건설한 사업 주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 그 공동주택을 관리”하도록 규정됐는데 이때 입주예정자의 의미에 대해 국토교통부에 질의했었다. 

즉 과반수가 건설세대수의 과반수인지 아니면 분양계약 또는 임대계약을 체결한 세대수의 과반수인지에 대한 것이었다. 민원인은 국토교통부가 건설세대수의 과반수를 의미한다고 회신하자 이에 이견이 있어 법제처에 재차 해석을 요청했다.

공동주택관리법 제11조 제1항에선 의무관리대상 공동주택을 건설한 사업 주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 그 공동주택을 관리하고 입주예정자의 과반수가 입주했을 때는 입주자 등에게 해당 공동주택을 관리할 것을 요구하도록 돼 있다. 또 같은 조 제2항에선 입주자 등이 제1항에 따른 요구를 받았을 때는 그 요구를 받은 날부터 3개월 이내에 입주자를 구성원으로 하는 입주자대표회의를 구성해야 한다고 돼 있다.

법제처의 설명은 법에서 입주예정자의 과반수 입주를 기준으로 공동주택관리자를 사업 주체에서 입주자 등으로 변경하도록 한 것은 입주예정자의 과반수가 입주해야 다수의 의사를 반영할 수 있다는 점이다. 이 경우라야 해당 공동주택 관리에 관한 의사결정 주체가 공동주택을 안정적으로 관리할 수 있다는 전제가 깔려있다는 것이다. 

한편 공동주택관리법 제14조 제1항 및 같은 법 시행령 제13조 제1항에 따르면 입대의는 동별 세대수에 비례해 관리규약으로 정한 선거구에 따라 선출된 2년 임기의 동별 대표자로 구성하는데 입주예정자의 과반수를 분양계약 또는 임대계약을 체결한 세대수의 과반수로 볼 경우 총 건설세대수의 과반수가 입주하지 않은 상황에서도 입주자 등을 대표하는 입대의를 구성하게 된다는 문제가 생긴다. 

이 경우 입대의가 구성된 이후에 입주하는 다수 입주자 등의 의사를 입대의가 동별 대표자의 임기 동안 대표하지 못하게 되는 문제가 발생한다. 뿐만 아니라 분양계약 또는 임대계약이 이뤄지는 시점에 따라 입주예정자의 수가 계속 변동돼 공동주택 관리자의 변동 시점을 확정하기 곤란해 법적 안정성과 예측 가능성을 확보하기 어려워진다는 점도 있다.

이런 점을 종합적으로 고려하면 공동주택관리법 제11조 제1항의 ‘입주예정자’라는 용어는 같은 법 제2조 제7호에 따른 ‘입주자 등’과 연계해 향후 입주할 모든 세대를 아우르기 위한 것이므로 ‘입주예정자의 과반수’는 입주를 목적으로 건설된 총 건설세대수의 과반수를 의미하는 것으로 보는 것이 타당하다는 해석이다.

<안건번호19-0424 회신일자 2019-12-02>