준주택 공동주택관리법 적용

 

공용관리비 많아 입주민 불만

갈등 해결할 정부조직도 없어

집합건물 전문가 참여 아쉬워

“오피스텔은 오피스텔이 아니다.” 우리나라에서 오피스텔이 더 이상 상업용 오피스의 개념에 머물러 있지 않다 보니 이런 말이 나온다. 

원래 오피스텔은 오피스와 호텔의 합성어로 업무용 오피스에 숙박시설인 호텔의 개념을 추가한 곳. 정부는 1995년 주택난 해소를 위해 사무구획별(아파트의 세대별에 해당) 전용면적 85㎡ 이하인 곳에 온돌방과 욕실, 싱크대 등을 설치할 수 있도록 ‘건축법’을 개정했다. 오피스텔이 아파트와 같은 주거시설로 탈바꿈할 수 있는 길을 열어준 것이다. 

국토교통부가 2020년 주거실태조사 때 오피스텔 1190세대를 설문조사한 결과 73.4%가 1인 가구였다. 젊은 세대와 1인 가구를 위한 공간 상품으로 자리 잡은 오피스텔은 이들에게는 민간임대주택의 역할을 하는 중이다.

한국건설산업연구원의 ‘주거환경에 대한 만족도 조사’에 따르면 오피스텔은 전반적인 주거 만족도가 높으면서도 주거비 부담이 크다고 지적하는 가구 비중도 높은 실정이다. 또 2021년 6월 말 기준으로 전국 총 오피스텔 물량은 94만2000실로 집계됐다. 최근 오피스텔 분양과 준공 추이를 고려하면 올해 안에 100만 실을 넘어선다.

이런 상황에서 증가하는 1~2인 가구를 위한 주거 사다리로 오피스텔을 활용해야 한다는 제안이 나왔다. 대한주택관리사협회는 “오피스텔이 소형주택으로 자리 잡은 만큼 전문적 관리제도를 도입해 오피스텔 거주자의 주거 서비스를 개선하고 관리비 등과 관련해 투명성을 높일 필요가 있다”고 지적했다. 

주거용 오피스텔 등 집합건물은 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’을 적용받고 있으나 ‘주택법’에서는 주택이 아닌 준주택으로 취급되고 있다. 실질적인 주거 기능을 하고 있음에도 이런 법적 구분 때문에 관리의 사각지대에 방치되고 만다는 것. 

오피스텔 거주자의 불만 중 대표적인 것이 공용 관리비다. 내가 쓴 것도 아닌 관리비용이 전체 관리비의 절반 이상을 차지하기 일쑤다. 면적에 비례하는 것도 아니다. 

서울 동대문구 A주상복합 건물은 100세대 미만의 주거용 오피스텔이다. 전용면적 27㎡의 복층형인 이 오피스텔의 한 달 관리비는 11만 원. 입주민 B씨는 “지난해 입주 당시 관리비가 8만 원이었는데 올해는 11만 원으로 올랐다”며 “관리비 명세서에 세부 항목도 없어 도대체 관리비가 어떻게 사용되는지도 모른 채 돈만 내는 형편”이라고 말했다. 

서울 도봉구의 300세대를 넘는 주거용 C오피스텔에 사는 D씨가 내는 월 관리비는 15만9000여 원. 개인부문이 약 6만5000원(40%)인데 공용부문은 그보다 훨씬 많은 약 9만4000원(60%)이었다. 이런 것이 특이한 입주자의 경우가 아니라 일반적인 수준이라는 것이 문제다. 

김영두 집합건물진흥원 이사장은 “오피스텔의 경우 건물 자체가 업무시설의 형태로 지어진 만큼 공용면적 비율이 아파트보다 높은 편”이라며 “관리업체의 수의계약, 불투명한 회계 등이 오피스텔 관리비의 ‘거품’을 초래했다”고 진단했다.

오피스텔의 관리비 분쟁이 터져도 이런 갈등을 해결할 정부 조직이나 담당 부서도 없어 입주민들의 불편과 분노가 커진다.

강원 강릉시 472세대 규모의 한 오피스텔 주민들은 지난해 관리비가 과도하게 청구되고 있다고 주장하면서 회계감사를 위해 관리단협회를 결성하려던 중 난관에 봉착했다. 오피스텔을 수탁관리하는 업체에서 입주자 정보 공개 등을 거부해 관리단협회 구성이 어려워졌기 때문이다. 입주자들은 도와 시에 민원을 제기하며 중재를 요청했지만 이 업무를 관장하는 부서가 없다 보니 결국 지금까지 해결된 것이 전혀 없는 상태다. 

이 오피스텔 거주자 D씨는 “대규모 오피스텔인데도 아파트가 아니라는 이유로 강릉시 주택과에서 민원 접수를 받지 않는다”며 “아파트의 경우 각종 비리가 발생하면 지자체가 감사를 실시하고 형사처벌까지 가능하지만 오피스텔 분쟁은 민사로 처리하는 것 외에 뾰족한 대처 방법이 없다”고 토로했다. 

공동주택은 국토부 소관이지만 집합건물은 법무부 관할인데 법무부가 관련 현안들을 적극적으로 챙기지 못하는 처지다. 집합건물 분쟁조정위원회가 있어도 어느 한쪽 당사자가 거부하면 조정 자체가 진행되지 않는다.

이런 상황을 종합해 대주관은 집합건물의 전문관리를 위해 공동주택관리법의 의무관리 조항을 적용 하거나 관리전문가인 주택관리사가 참여하게 해야 한다고 주장한다. 이를 통해 투명한 관리와 입주민 및 상가임차인 등의 권익을 보호할 수 있게 해야 한다는 것.

대주관 정책국은 “오피스텔 등 준주택에 공동주택관리법을 적용하게 되면 전문가에 의한 관리제도 도입 외에도 장기수선계획 수립 및 장기수선충당금 적립 의무화, 안전관리계획 수립 및 안전점검 의무화, 관리비 부과항목 법정화 및 관리 집행 등 공개 의무화를 실현할 수 있다”고 설명했다. 

대주관은 올해 준주택의 공동주택관리법 적용을 위해 국회 세미나 등을 열어 국토부, 법무부, 국회가 이 문제에 대한 공감대를 형성할 수 있도록 노력하겠다는 방침이다. 

 

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