■ 한국주택학회 이 만 형 회장


 

 
대한주택공사는 지난달 27일 ‘주택건설 200만호 달성의 의미와 향후 발전방향 모색’을 위한 정책토론회를 개최했다. 이번 정책토론회는 주공이 달성한 ‘주택 200만호 건설’의 공로와 과실을 평가하고 보금자리주택 공급의 성공적 실현방안 및 통합공사 출범 이후의 서민 주거안정을 위한 정책과제와 공공의 역할을 모색하기 위해 마련됐다.
이날 발제자로 나선 한국주택학회 이만형 회장을 만나 주택 200만호 건설의 의미와 지난 50여년간 주택 200만호를 건설해 온 주공의 주택정책에 대한 평가와 앞으로의 주택시장 전망에 대해 들어봤다.
 
 
한국주택학회가 그동안 해온 활동사항은?
한국주택학회는 주택에 관한 이론 및 정책분야를 연구하고 주택 관련 현안에 대한 주제발표 및 토론을 통해 바람직한 학문적, 정책적 정보 제공과 교환의 장을 마련하는데 목적을 두고 1991년 11월 설립됐습니다. 우리 학회는 주택문제에 관심이 있는 대학교수, 연구원, 실무가, 공무원, 유관기관 임직원과 대학원생 등으로 구성돼 있습니다.
학회의 주된 활동은 전문학술지 ‘주택연구’의 발행과 학술발표대회로 구성됩니다. 또한 주택에 관한 최신 연구와 정책사례를 싣고 있는 ‘주택연구’를 연4회 발간하고 있습니다. 이밖에도 정기 학술발표대회, 정책토론회, 대학원생 논문발표대회를 열고 있습니다.
또한 주택부문의 이모저모를 되짚어 보고 주택시장을 정상화하기 위해 어떤 조처들을 역동적으로 강구해야 할지 논의해 다양한 의견을 결집하는 주체로서의 소임을 다하고 있습니다.
 
 
앞으로의 주택시장을 어떻게 전망하고 있는지?
지난해 하반기 이래 가중돼온 위기 상황은 끝자락을 드러내기 보다는 현재 진행형으로 오히려 그 위세를 더 떨치고 있습니다. 여러 분야 가운데서도 주택부문은 10여년 전의 외환위기 때보다도 훨씬 더 어려운 상황에 처해 있다고 해도 과언이 아닙니다.
주택가격의 단기적인 급락이나 전례 없는 미분양 주택재고의 적체로 말미암아 여러 경제 주체들이 고통을 겪고 있으며 주택거래 자체가 실종됐다고 해도 무방한 현실이 이를 여실히 보여주고 있습니다.
주택시장에 대한 불안이나 불확실성을 꾸준히 줄여나가기 위해서는 주택정책이 일관성을 지녀야 할 뿐만 아니라 다른 부문 정책으로 말미암아 주택정책 자체가 왜곡되지 않도록 주택정책의 뚜렷한 원칙을 정립하고 정책적인 우세성을 담보해야 합니다. 하지만 지난 수십년 간 경제성장 우선의 부문정책으로 인해 주택부문의 정책적 우세성을 유지하지 못하고 경기조절이나 고용창출을 비롯한 경제적 수단으로서만 활용돼 왔습니다.
더불어 주택시장과 직결된 명시적인 요인뿐만 아니라 외견상 주택시장과는 무관한 듯 보이지만 실제로는 유의미한 영향을 주고받는 묵시적인 요인까지 두루 살펴봐야 합니다. 즉, 주택목표 자체가 주택문제를 해결하는데 초점을 둔 주택정책인지에 대한 명시적 주택정책과 비록 정책목표 자체가 주택문제를 해결하는데 초점을 두지는 않지만 투자, 조세, 교육 정책 등 간접적으로 주택정책에 영향을 주는 정책들을 살펴야 할 때입니다. 그래야만 경제 주체들이 주택시장에 대한 신뢰를 차곡차곡 쌓을 수 있다고 생각합니다.
 

주공의 주택 200만호 건설의 의미와 이에 대한 평가는?
국내에서 집을 가장 많이 지은 회사가 바로 주공입니다. 지난 1962년 설립 이후 지난해까지 무려 200만가구를 건설한 것입니다. 인간 생존에 필수적인 의·식·주 가운데 ‘주’문제의 12.9%를 주공 1개 기관이 담당한 것입니다.
영국 등 선진국의 공기업이 주택을 대규모로 관리하는 경우는 있어도 주공이 전체 주택건설 실적의 10% 이상을 건설한 것은 세계적으로도 유례를 찾기 힘듭니다.
또한 아파트 문화를 선도해 온 주공의 주택재고 가운데 아파트가 차지하는 비중은 2005년 인구주택 총 조사에서 53%를 기록했습니다. 1960년대 주택재고 가운데 아파트가 점유하는 비중은 0.1%에 불과했지만 1990년 이후 2005년까지 지어진 아파트가 차지하는 비중은 80%에 육박하고 있습니다.
이처럼 서울에서부터 울릉도까지 아파트가 주된 풍광을 이루며 지역이나 도시별로 아파트가 차지하는 비중이 70%를 능가할 정도로 우리나라는 아파트 공화국인 셈입니다. 다른 나라와 달리 중산층은 물론 상류층까지 아파트 거주를 선호하는 것은 아파트 건설이 중앙정부 주택정책의 핵심사업이었고 가장 효율적인 주택공급방식이었기 때문입니다.
또한 생활의 편리성뿐만 아니라 상품 혹은 재테크의 수단으로서 아파트에 대한 비호감이 호감으로 전환되면서 거주자에게 주택소유와 자산증가의 혜택을 가져왔습니다. 하지만 이로 인해 계층적 차별구조와 획일화된 문화양식이 확산되는 문제를 낳기도 했습니다.  
주공이 국내 부동산 시장을 안정화하고 저소득 계층까지 보금자리를 마련해 주는 역할을 그동안 충실히 수행해 물량측면에서 대단히 큰 업적을 남겼지만 아파트 획일화 등의 문제를 가져온 것도 사실입니다. 빠르게 양적인 성장을 해온 반면 질적 향상에는 소홀했던 것입니다. 앞으로 주택건설도 공공이든 민간이든 고객들의 눈높이에 맞춰야 한다고 생각합니다. 동시에 시대적 추세인 유시티(U-city)사업과 저탄소 녹색성장 등에 맞춰 품질 높은 주택을 건설하고 주거복지사업 강화, 도시재생 사업 확대 등의 공적 기능을 더욱더 강화해 나가야 할 것입니다.
이와 함께 서민들의 주거안정과 내 집 마련의 꿈을 실현시키기 위해 원가절감이나 기술개발을 통해 분양가가 저렴한 아파트를 공급해 주거복지 실현으로 삶의 질 향상에 기여해 나가야 할 것입니다. 주택시장 안정을 위해 분양가상한제, 각종 세제, 주택금융 등 주택관련 제도들이 투기수요를 차단하고 실수요자 중심으로 운영돼야 합니다.
이를 위해서는 부동산으로 유입되는 유동성 관리를 철저히 하고 중소형 주택 중심의 저렴한 주택공급을 꾸준히 추진해 나가야 할 것이라고 생각합니다. 또한 영구임대, 50년 공공임대, 국민임대, 다가구매입임대 등을 일원화된 공공임대주택 공급체계에 통합시켜 공급·관리하는 시스템을 구축해 정책의 시너지효과를 제고할 필요가 있습니다.
 
 
미분양 주택 물량이 많이 발생하게 된 원인은 무엇이라 보는가?
지난해 주택업계는 매우 어려웠던 한해였습니다. 주택시장의 거래심리가 크게 위축돼 신규 및 기존주택 거래는 냉각되고 미분양 주택도 크게 늘었으며 최근에는 수도권까지 미분양이 확산돼 자율적 기능이 상실된 위기상황이었다고 할 수 있습니다.
미분양 물량이 지나치게 많고 규제가 여전히 남아 있는 상황에서 지방 투기과열지구의 해제, 미분양 주택 매입정책 등의 효과는 극히 미미해 근본적인 처방은 아니라고 판단됩니다. 또 투기지역이 해제돼도 거래가 끊긴지 이미 오래돼 거래 활성화까지는 많은 시간이 소요됩니다. 분양주택 매입정책도 매입규모와 가격조건이 불합리해 실효성이 떨어진다고 봅니다.
원활한 수급은 시장에서의 자율적인 거래활성화의 선결요건으로 거래활성화가 이뤄질 수 있도록 세제·금융규제의 완화가 우선적으로 실행돼야 할 것입니다.
주택시장이 침체된 원인은 실제 수요 자체가 줄어서 나타났다기 보다는 각종 규제를 통해 인위적으로 수요를 억제해 왔기 때문입니다. 또한 정부정책의 획일적인 추진으로 분양률이 제로인 현장들에도 천편일률적으로 규제를 적용하는 것은 바람직하지 않다고 봅니다.
 
 
한국아파트신문에 하고 싶은 말씀은?
변화하는 주택산업 환경에 비전을 제시하고 올바른 여론 조성으로 바람직한 주택산업 발전을 위해 노력해 주길 바랍니다. 우리사회에서 주택분야는 그야말로 난제 중의 난제로 정부·업계·소비자 간 중간자적 입장에 서서 공정하고 객관적인 보도로 균형감각을 잡아줄 수 있는 언론매체의 역할은 반드시 필요하고 그만큼 중요하다고 봅니다.
우리나라 주택산업의 선진화를 위한 충실한 가교역할을 통해 폭넓고 다양한 기사로 시대의 흐름과 변화의 방향을 감지할 수 있는 정보를 제공해 주고 있는 한국아파트신문이 시대적 흐름과 맥락을 잘 파악해 언론이 해야 할 의무와 사명을 다해주길 바랍니다. 
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